Горькая доля собственника. Конституционный суд приказал налогоплательщикам делиться

Правила предоставления налоговых вычетов при покупке и продаже имущества, установленные Налоговым кодексом (НК), не нарушают конституционных прав граждан. Такое постановление вынес в четверг Конституционный суд (КС). В итоге граждане, владеющие объектами недвижимости на правах долевой собственности, так и не получили возможности сэкономить на подоходном налоге наравне с теми, кто владеет имуществом единолично.

Для дольщиков установленный НК имущественный вычет в любом случае окажется меньше. Единственное исключение - родители несовершеннолетних детей. Им суд разрешил использовать налоговый вычет в полном объеме, включая долю ребенка. Правда, по мнению экспертов, подобное великодушие КС может привести к тому, что в итоге ребенок навсегда лишится своего права на налоговый вычет (при покупке квартиры вычет предоставляется раз в жизни).

Трое Козловых в одной лодке

Гражданский кодекс устанавливает два способа совместного владения имуществом: общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) и без определения такой доли (совместная собственность). Семья Козловых из Омска, ставшая одним из инициаторов рассмотрения дела об имущественных вычетах в Конституционном суде, владела своей трехкомнатной квартирой на праве совместной собственности. Таким образом, каждому члену семьи принадлежала треть квартиры, но отдельно как имущественные объекты доли в квартире не выделялись. Козловы продали свою квартиру, и каждый приобрел себе новую. После этого они обратились в налоговую инспекцию за имущественными вычетами.

Согласно Налоговому кодексу, каждый гражданин, продавший или купивший недвижимость, имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. В случае с продажей недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, вычет ограничивается лишь суммой, вырученной от продажи. При покупке же недвижимости - другое правило: налогоплательщик имеет право вернуть 13% от 1 млн рублей, потраченных на покупку (130 тысяч рублей), но только один раз в жизни.

Продавая квартиру, каждый из Козловых рассчитывал вывести из-под налогообложения по 1 млн рублей. Но инспекция им отказала, указав, что каждый из них имеет право лишь на треть от этой суммы. То есть пропорционально доле в собственности.

КС в четверг также отказался помогать Козловым и другим налогоплательщикам, оказавшимся в подобной ситуации. Суд постановил, что право на налоговый вычет в полном объеме (когда речь идет об общей собственности) можно получить только "при продаже по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре, которые являются при этом самостоятельным объектом индивидуального права собственности". Проще говоря, для того чтобы получить вычет в полном объеме, необходимо сначала выделить долю в квартире.

По словам руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" компании Vegas-Lex Юрия Борисенко, "технически выделить долю в квартире крайне сложно". "Как правило, для этого необходимо пересмотреть размеры долей участников и заключить соглашение об их перераспределении", - пояснил эксперт. Очевидно, что это как минимум приведет к дополнительным затратам дольщиков, а как максимум - к срыву сделки по продаже квартиры.

По мнению партнера компании Taxadvisor Дмитрия Костальгина, даже в случае, если налогоплательщику удастся выделить свою долю в квартире, налоговая инспекция в дальнейшем может обвинить его в получении необоснованной выгоды и использовании схемы, направленной на уход от налогообложения. Кроме того, по мнению Костальгина, "нет никакой экономической разницы - продана ли квартира целиком или по долям". "А получается, что размер вычета ставится в зависимость о того, как будут оформлены одни и те же экономические отношения", - сетует он.

Дети за бортом

На несправедливость действующего порядка предоставления имущественных вычетов пожаловалась в КС и гражданка Иванова. Иванова продала одну квартиру и приобрела другую, большей площади. При этом органы опеки и попечительства дали разрешение на сделку только с условием, что приобретаемое жилье будет оформлено в долевую собственность с ее несовершеннолетним ребенком. Налоговая же инспекция согласилась предоставить налоговый вычет Ивановой только в размере ее доли в новой квартире.

В КС Ивановой повезло больше Козловых. Судьи указали, что в случае с несовершеннолетними налогоплательщиками налоговые вычеты за них могут получать родители.

"Вопрос правоприменительной практики этого решения КС неоднозначен", - полагает гендиректор компании "Налоговая помощь" Сергей Шаповалов. По его словам, нет никакой гарантии, что, когда эти несовершеннолетние налогоплательщики вырастут, налоговики не откажут им в праве на предоставление вычета при покупке недвижимости, сославшись на то, что в детстве они уже им воспользовались.

"Если законодательство не будет соответствующим образом скорректировано, сохранится реальный риск отказа в вычете ребенку в будущем", - согласна с ним ведущий консультант отдела консалтинга ООО "Финэкспертиза" Елена Корнетова.

Вы квартиру с кем-нибудь делили?

Борис Грачевский / художественный руководитель киножурнала "Ералаш":

- Еще при советской власти мою маму пытались выселить из комнаты в коммуналке. Ситуация заключалась в следующем: мать развелась с отцом и вселилась в квартиру чуть позже, чем сестра получила кооперативную. Из-за этого ее вроде как уличили в фиктивном разводе, после чего начались проблемы. Хотя на самом деле развод был самым настоящим: отец действительно женился заново, а матери просто негде было жить. То есть в принципе вопрос элементарный. Однако, чтобы доказать свою правоту, пришлось довольно долго судиться. Райисполком подал на выселение, а мы не побоялись и подали на него в суд. В результате на решение проблемы ушло много сил и денег, но комнату мы все-таки отстояли.

Галина Хованская / член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция «Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь»):

- Можно вспомнить миллион подобных историй, для этого достаточно взять подборку писем. Почти в каждом из них можно что-то найти - самые разные варианты. Вообще, когда начинается дележ, тогда уже изначально существует конфликт. В частности, крайне опасны ситуации с последующей продажей долей, но здесь мы пока находимся в правовом тупике. Случается такое, что комната в коммуналке или однокомнатная квартира - в долях, а потом одна четвертая доля продается, и туда регистрируются пять-шесть человек. В итоге такое жилье становится хуже общежития. И никак воспрепятствовать этому нельзя: ограничений закон для собственника не устанавливает, несмотря на грубое нарушение санитарных норм. Хотя в социальном жилье при этом все жестко отслеживается: вселиться в занимаемое по договору соцнайма помещение можно только при соблюдении учетных норм (исключение по решению Верховного суда было сделано лишь для ближайших родственников). Собственность же есть собственность - распоряжаюсь как хочу. Единственное, что оговорено: при отчуждении доли преимущественное право ее приобретения получают собственники других долей (в месячный срок). Приведу один реальный пример. Сестры, у которых была однокомнатная квартира, поругались, и одна из них продала свою долю и вселила туда несколько человек с ближайшего рынка. В результате первая сестра столкнулась с настоящими бандитами: с хамством, грубостью и так далее. Видимо, нужно все-таки в судебном порядке как-то ограничивать если не возможность регистрации (регистрируйте хоть цыганский табор), то возможность вселения - какими-то минимальными нормами.

Александра Маринина / автор детективных романов:

- Мне и моим знакомым делить квартиру в прямом смысле слова, слава богу, не приходилось. Всегда все делалось довольно цивильно. Если, скажем, случались ситуации наследования, то люди никогда не спорили. Потому что мое окружение, к счастью, вменяемое и спокойное. А потому народ договаривался полюбовно: кому-то - квартиру, а кому-то - гараж и дачу, к примеру. При этом случаев, когда приходилось квартиру продавать, чтобы потом поделить вырученные за нее деньги, у нас не было.