С больной головы… В Ростове хотят пополнить ряды обманутых дольщиков?

Законы-то у нас – хорошие,
А исполнение – хромает…
Пословица

Вал протестов обманутых дольщиков Ростовскую область, казалось бы, обошел почти стороной. Что такое около 300 пострадавших на Дону против многотысячных жертв мошенничества на святом – на жилье – в других регионах, например, «многомудрой» Москве-матушке? Хотя, конечно, каждая судьба обманутого дольщика, безусловно, – трагедия.
По воле народа
Народное возмущение и неприкрытое хамство со стороны недобросовестных застройщиков вынудили правительство и депутатов принять в конце 2004 года уже ставший широко известным Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он вступил в силу в 2005 году и резко ограничил произвол застройщиков.
Раньше последние могли начать собирать деньги с населения «под будущее жилье», не имея ни клочка земли, ни проекта, ни разрешения на строительство; а договоры с дольщиками зачастую напоминали филькину грамоту, иногда и являясь таковой. Недобросовестные застройщики ловко пользовались этим, наживаясь на людском горе. Так и появился у нас, в России, класс обманутых соинвесторов строительства жилья…
Закон – что дышло?
Казалось бы, 214-й закон защитил права дольщиков, детально прописал процедуры сбора денег, предоставления жилья, наступления и регистрации прав собственности. И те, кто хотел построиться, на какой-то момент вздохнули с облегчением. Похоже, что зря! Ведь всегда находятся те, кому «обходные» пути милее, «легкие деньги» снятся во сне и наяву, а обжулить кого бы то ни было – истинное наслаждение…
Закон прописывает следующий обязательный порядок привлечения средств: застройщик (обязательно – юридическое лицо в любой организационно-правовой форме или группа юридических лиц) приобретает в аренду или собственность земельный участок. Согласовывает в муниципалитете проект будущего здания, получает официальное разрешение на строительство – все это – на собственные или заемные средства, но под свои же обязательства (заемные у банков, а не у частных лиц).
Только тогда он имеет право опубликовать проектную декларацию о строящемся жилье, начать заключать с рядовыми соинвесторами (мы с вами) договоры долевого участия в строительстве жилья, подлежащие государственной регистрации (и считающиеся заключенными именно с момента госрегистрации) и описывающие этаж, номер, площадь квартиры, срок сдачи и прочие нюансы. Любое нарушение карается по закону… Увы, не всегда…
Притча о правовой коллизии
Встретились представители двух компаний. Одна занималась строительством, другая – проще сказать – ипотекой. У обеих было желание построить жилой дом по принципу долевого участия. Провели переговоры, заключили протокол о намерениях и приступили к реализации плана. Все было по принципу «баш на баш»: «застройщик» вкладывает деньги и работу на 50 % стоимости дома, «соинвестор» – дает средства на вторую половину дома. Полученные квартиры делятся пополам и реализуются населению с прибылью для обоих и к удовольствию всех…
Дело было в феврале 2005 года, до вступления в силу ФЗ № 214. Но опубликован закон уже был… Застройщик (пока будем именовать стороны так) начал действовать по новому закону: получать землю, согласовывать проект, пробивать разрешение на строительство, последнее из которых и «пробил» в июне 2006 года. Затем опубликовал декларацию о строительстве со сроком сдачи дома 31 марта 2008 года и начал привлекать деньги дольщиков под «свои» 50 % квартир.
Соинвестор же пошел «напролом», собирая деньги с населения по «инвестиционным договорам» (причем цена «квадрата» общей площади существенно отличалась от той же цены у застройщика, но тут ничего не попишешь – рынок!) под срок сдачи дома – 1 октября 2006 года… И распродал таким образом всю «свою» долю (81 квартиру). Любопытно, как можно устанавливать срок строительства многоэтажки в полтора года, когда нет ни стен, ни фундамента, ни разрешения на их возведение и даже проекта еще не существует в природе???
Объективно и субъективно
Вмешался и «случай» – проекты были выполнены проектировщиками с нарушением законодательства, что выяснилось далеко не сразу. Их пришлось переделывать. А это – время. Кроме того, одну из секций 14-этажного дома по новому проекту строители должны «подрезать» до 10 этажей. Соответственно, 24 квартиры (по 12 на каждого из партнеров) «испарились». Плюс ко всему за время «утряски» с документами передвинулись сроки строительства. О чем партнеры между собою заключили дополнительное соглашение, но соинвестор своих «дольщиков» в известность об этом почему-то не поставил. Между тем п. 3 ст. 6 ФЗ № 214 четко гласит: «В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора». А зачем это делать соинвестору, он же не застройщик?!
Не преминул вмешаться и фактор удорожания стройматериалов… А тут еще одна из дольщиц соинвестора, не получив от него в срок обещанную квартиру, подала на соинвестора – того, с кем заключала договор, – иск о возмещении ущерба и морального вреда. И выиграла процесс, как ни пытался соинвестор свалить всю вину на застройщика (по 214-ФЗ с последним-то только и можно было заключать договор о долевом строительстве, он же, застройщик, и имеет единственное право передать готовые квартиры в собственность их жильцам!)… Между партнерами пошли «трения». Деньги закончились, а доплачивать на завершение строительства соинвестор не захотел. С дольщиков (обеих сторон) дополнительные средства потребовать нельзя – закон не велит. Застройщик тратить собственные средства не на равных правах с «партнером» уже опасается. Стройка заморозилась. Дольщики заволновались…
Шантаж обыкновенный
Позиция соинвестора подкупает своей «наивностью»: распродал «свою» долю, когда не было даже проекта, вложил средства одноразово, солидную разницу в цене за квадрат положил себе в карман и хочет выставить себя неким массовым «обманутым дольщиком». Мол, застройщик виноват в срыве сроков, он же не желает достраивать и сдавать объект в эксплуатацию, он же стремится всех обмануть… В то же время, на застройщика посыпались разнообразные проверки. Дольщики «партнера» стали требовать с застройщика свои квартиры, о получении которых договаривались с другим…
Совершенно «случайно», но очень «своевременно» в региональных СМИ появились публикации с нападками на застройщика, мол, обижает он соинвестора и его дольщиков! А потребовать с соинвестора квартиры никто реально не может – тот ни сам не строит, ни своему изначальному партнеру не помогает. Зато в публикациях громогласно заявляет, что готов прогнать нерадивого застройщика (забрав себе «его» долю), достроить дом, облагодетельствовать дольщиков… Да и опыт такой «работы» у него, по его же словам, имеется многолетний и богатый – по другим регионам РФ…
Все это напоминает классическую схему рейдерского захвата. Сначала создается конфликтная ситуация. Потом она доводится до состояния практически полной «неразрешимости» (суд по иску дольщицы, кстати, с огромным трудом смог хоть как-то квалифицировать ее договор с соинвестором – под существующие на законном основании виды документов тот почти не подпадает). Создается паника, раскол между сторонниками разных вариантов решения проблем. Потом на сцену выходит «спаситель», снимающий все «сливки». Вам это ничего не напоминает?
Несколько наивных вопросов
«Партнеры» сейчас судятся, пытаясь в правовом поле «устаканить» свои взаимоотношения. Суд назначен на начало сентября. Вопрос первый (за рамками судебного разбирательства): не проще ли перезаключить договор между «партнерами» с учетом понесенных затрат (дом готов на 63 %, что подтверждено актом проверки от 22 августа 2007 года), с «раскладкой» по предстоящим затратам, с корректировками долей (читай – квартир) и реальных сроков ввода дома в эксплуатацию?
Вопрос второй, не менее «наивный»: два хозяйствующих субъекта не поделили имущество – зачем вовлекать в «драку» граждан и СМИ? Для сумятицы, давления и шантажа? Для ловли «рыбки»-выгоды в подозрительно «мутной» воде скандала? И все это – классически – «с заботой о народе»???
Вопрос третий: не стоит ли выполнить норму 214-ФЗ и перезаключить все договоры с дольщиками-гражданами на имя одного застройщика? Разумеется, с учетом интересов соинвестора в отдельном его договоре с застройщиком? Не подходит? Потому что все будет слишком прозрачно и ясно, за что с кого спрашивать? Или, с точки зрения бизнеса, дешевле достроить самостоятельно весь дом, чем проплатить завершение работ по его половине? Или не стоит учитывать какого-то там застройщика, выкинуть его вон из проекта, разорить, да прибрать к рукам его бизнес?
И последний вопрос: как в столь неприятную ситуацию нерадивого соинвестора, накаляющего ситуацию, попала столь солидная и разрекламированная компания, как ЗАО «ПИК – Регион»? Неужели за стремительной экспансией в различные города и веси этой московской компании, за размещением ее акций на международных фондовых рынках федеральное руководство компании не замечает, что творят ее представители на местах? Не может же оно одобрять столь некрасивое поведение! Или может???