Испания по дешевке: А выгодно и не опасно ли покупать отчужденное жилье?
Нужно ли вкладываться в продаваемые за копейки дома и квартиры Испании, что были отчуждены банками за непогашение ипотечного кредита? Могут ли россияне воспользоваться ипотечным кредитом в Испании?
Дешевое отчужденное жилье.
Чтобы понять до конца ситуацию, лучше всего начать с тех, кто больше всего жилья покупает в Испании. На сегодняшний день это граждане Великобритании. Местная газета “The Independent” в каждом выпуске призывает британцев приобретать жилье в Испании. Почему? Потому что для банков эти дома – большой груз, банки просят за дом минимально возможную цену, просто, чтобы избавиться от него.
Что касается испанской стороны, они также положительно смотрят на приобретение недвижимости британцами, которых, после кризиса, значительно уменьшилось. В газете “The Telegraph” Беатрис Корредор (министр жилищного строительства) призывала британцев возвращаться в Испанию, иными словами, снова покупать недвижимость в этой стране. Как следует из ее слов, цены на недвижимость в Испании Коста Брава и в других регионах, за два года заметно снизились, поэтому очень просто будет найти необходимое жилье.
Но это призывают британцев, а не россиян.
По официальным данным в прошлом году в Испании россияне приобрели более 1 200 квартир. Как следует из статистики сайта о зарубежной недвижимости prian.ru, за январь-июль 2011 года недвижимость (квартиры, дома) в Испании искали свыше 325 000 раз.
Статистика запросов говорит сама за себя. Вот, что думают профессионалы об отчужденной испанской недвижимости, ценник на которую может быть особенно интересен россиянам.
По мнению Юрия Истопленникова (представитель компании Atlas International (регион Коста-Бланка), отчужденная недвижимость – не лучшее вложение капитала, поскольку предыдущие владельцы, как правило, из данного жилья выносят все, в том числе сантехнику. Но, если все-таки выбор пал именно на нее, ее нужно проверить в юридической организации, чтобы за ней не числились бесконечные долги по жилищно-коммунальному хозяйству, а также, чтобы на нее не претендовали многочисленные родственники.
С точки зрения Андрея Маслака (партнер фонда управления недвижимостью A2Partners (регион Коста-Брава), недвижимость, которая появляется у банков, - недорогое жилье (до €150 000) в промышленный районах города. И «избавляться» от такого жилья банки должны на аукционах.
Если на аукцион выставляется действительно стоящий объект, за дело берутся аукционисты («специально обученные» брокеры). Как показывает практика, аукционистами в большинстве своем выступают испанцы. Другими словами, банковскую недвижимость россияне могут приобрести через посредников на вторичном рынке.
Вложения в такую недвижимость оправдывают себя. Во-первых, низкая цена за объект. Во-вторых, возможность воспользоваться ипотечным кредитом без первоначального взноса.
Елена Гросс (директор компании “Europa Dom” из Коста-Дорады) считает отчужденную недвижимость неликвидной. Поскольку все коммуникации к данному объекту придется подключать по новой, следовательно, несколько тысяч евро придется выложить из своего кармана.
При покупке подобных объектов нужно тщательно проверять документацию, и вообще, лучше осуществлять такую покупку с помощью юристов.
И все же, несмотря на подводные камни отчужденной недвижимости, на нее все-таки можно обращать внимание, поскольку можно найти действительно стоящий объект по низкой цене.
Найти подобную недвижимость сейчас очень просто. Например, можно залезть на сайты испанских банков, где обязательно должна быть информация о компаниях, которые реализуют данное жилье. Также можно найти испанские агентства с англоговорящими сотрудниками, один из профилей которых – продажа такой недвижимости. А можно и просто полазить на prian.ru, где также достаточно информации о данных объектах.
Из написанного можно сделать вывод о том, что покупать такое жилье все-таки можно, только проверить его нужно досконально. Ведь выгоды покупки такого жилья очевидны: низкая цена, отсутствие первоначального взноса (ипотека). Но преимущества могут забить долги по ЖКХ, а также неликвидное состояние объекта.
Отчужденные дома под снос.
Как не странно, а между Россией и Испанией есть общие моменты. Один из них – коррупция. В Испании она широко распространена в строительном секторе.
В настоящее время сейчас в Испании насчитывается около 100 000 объектов, построенных на берегу моря. А таких строек по закону быть не должно. Часть этих объектов уже начали сносить, поэтому британцы, заполонившие Испанию, подняли панику.
Чтобы не проколоться при покупке, местными властями было принято ряд мер, которые направлены на безопасность сделок иностранцами.
Любой иностранный гражданин может обратиться в муниципалитет района, где находится нужный объект, и запросить выписку из земельного реестра. В выписке будут данные о продавце, непосредственно описание объекта, а также любые долги по данному объекту.
Помимо всего прочего согласно постановлениям местных властей объекты, построенные с нарушением СНИПов, заносятся в реестр только в том случае, если не прошло четырех лет с окончания строительства. Приняв данное постановление власти автоматически легализовали подобные объекты, поэтому их владельцы могут не бояться сноса.
Что касается покупки жилья в новостройках, то испанские власти снизили НДС в два раза (с 8% до 4%). Самое главное – успеть под данную раздачу (действует акция с августа по декабрь 2011 г.), ведь экономия выходит существенная (например, при покупке жилья стоимостью €200 000 экономия будет €8 000).
Как купить россиянину жилье в Испании?
Чтобы приобрести жилье в Испании по ипотеке, нужно предоставить выписку с банковского счета за последний год, а также справку о доходах по форме 2-НДФЛ. К сожалению, приобрести жилье за наличные средства не удастся. Кроме озвученных выше документов в банк также нужно будет предоставить документ, подтверждающий владение бизнеса, в том случае, если покупатель работает на себя.
Первый взнос при покупке жилья будет не менее 30% от стоимости объекта (не распространяется на отчужденные объекты), а процентная ставка – не более 4,5% годовых. Покупателям испанского жилья стоит помнить, что кредитная ставка привязана к европейской межбанковской ставке Euribor, которая пересчитывается ежегодно, значит, она может как увеличиваться, так и уменьшаться.
Больше всего возможности на получение ипотеки могут рассчитывать россияне, если смогут доказать, что их заработок в 3 раза выше, чем ежемесячный взнос по ипотеке. Иными словами, если ежемесячный взнос по ипотеке составляет €1 000, доход за этот период должен быть не менее €3 000.
Так какова примерная стоимость объекта в любимых регионах Испании? Ниже будет рассмотрен пример двуспальных апартаментов, от которых до моря нужно добираться 15 минут на транспорте.
По мнению Елены Гросс, средняя цена оставляет €150 000. Но жилье можно найти и в пределах €110 000 - €120 000, если объект находится на третьей линии моря.
Юрий Истопленников говорит, что на Коста-Бланка можно найти нормальную двуспальную квартиру и за €70 000, но лучше все-таки отталкиваться от €100 000. Что касается жилья на Коста-Браве, нормальное жилье с одной спальней стоит от €120 000. Двуспальные апартаменты идут на порядок выше.
Сергей Москалев (президент компании SOLESA Gestion y Administracion S.L. (Коста-дель-Соль) считает, что двуспальные апартаменты можно купить за €150 000. Если жилье будет в непосредственной близости от моря, то цена за него будет составлять примерно €220 000.
Почти 99% россиян приобретают жилье в Испании за счет ипотечного кредита. И, как правило, берут дорогие объекты.
Россияне, чей доход свыше 100 000 рублей ежемесячно при первоначальном взносе в 30% без проблем смогут получить ипотеку. Другим же придется довольствоваться отчужденным жильем.