ВОЗВРАЩАЯСЬ К НАПЕЧАТАННОМУ. Зачем пришли «благодетели»?

Спорная ситуация между застройщиком ООО «Строительная компания «РотЯг» и его соинвестором ЗАО «ПИК-Регион», а также примерно 150 семьями дольщиков и соинвесторов данных фирм только по одному дому в 1 мкр Темерник донской столицы («ЮФ» писал о ней в № 30–31), стремительно развивается. 7 сентября прошло очередное досудебное рассмотрение дела в областном Арбитражном суде, теперь суд может выносить то или иное решение, а весь государственный механизм (судебные исполнители, прокуратура и т.д.) – требовать исполнения решения.
До этого момента стороны могли пойти на «мировую», договориться между собою, как именно они могут уладить конфликт по достройке многоквартирного жилого дома. «ПИК-Регион» от «мирового соглашения» отказался. Такая позиция вдвойне удивительна, если учесть, что именно «ПИК-Регион» обратился в арбитраж с требованием обязать застройщика достроить дом. Застройщик согласен, более того – сам хочет побыстрее сдать в эксплуатацию этот приобретший скандальную популярность объект, да приниматься за новые. Но для завершения строительства нужно пересматривать ранее заключенный «рамочный» договор «РотЯга» и «ПИК-Региона» между собою по нескольким позициям: сроки, капиталовложения, этажность, объемы долей в достроенном доме…
Интересы застройщика
Римское право, на котором до сих пор базируются российское и мировое право, очевидно, только потому и выдержало успешно многовековое испытание временем, что нашло верный «ключик» к рассмотрению любого дела. Он очень прост: нужно понять, кому и что выгодно. В этом ключе любые действия любого из участников любого конфликта становятся понятными, логичными и «прозрачными». Иными словами, определив истинные мотивы поступков участников нашего спора, мы сможем понять, кто именно и чего добивается.
Начнем с застройщика, так как его позиции наиболее понятны и определены действующим законодательством (Федеральный закон № 214-ФЗ и др.). Застройщик зарабатывает деньги на том, что строит и «распродает» жилплощадь или иную недвижимость. Чтобы получить право строить, он должен выиграть муниципальный конкурс на аренду или выкуп земли под строительство (если «пятно» – это не свободный от построек участок, то и отселить с него собственников). Он же должен согласовать эскизный проект, разработать всю проектно-сметную документацию, получить разрешение на строительство. На всех этих этапах он обязан вкладывать только собственные средства (поверьте, немалые) либо, вдобавок, средства своих соинвесторов – юридических лиц.
Только тогда, когда разрешение на строительство у застройщика на руках, он может начать привлекать деньги граждан, желающих получить в строящемся доме жилье, - дольщиков. Причем, с дольщиками заключается официальный, регистрируемый в органах юстиции, договор за подписью гендиректора организации-застройщика. По своим обязательствам перед дольщиками организация-застройщик, согласно закону, несет ответственность всем своим движимым или недвижимым имуществом – иначе говоря - активами. За средства дольщиков застройщик строит и вводит в эксплуатацию объект, и лишь после передачи дома жильцам он получает прибыль в виде остатка привлеченных от граждан средств, не израсходованных на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома. Иного порядка извлечения прибыли застройщиком закон не предусматривает.
Таким образом, чем быстрее и качественнее застройщик возведет жилье и передаст квартиры их собственникам, чем меньше у него будет недоделок и проволочек, тем на больший размер прибыли и на более скорое ее получение вправе рассчитывать сам застройщик. Его кровный интерес – построить дом, ввести его в эксплуатацию, передать собственникам (тем, чьи средства он привлекал на этапе застройки) причитающуюся им недвижимость, продать то, что осталось у него «в загашнике» (например, не реализованные ранее квартиры, торговые площади, места на парковках и т.д.), получить прибыль и заниматься следующим объектом. Любая проволочка – это «удар по карману».
Интересы граждан
Они сводятся к одному слову – «недвижимость». Человек вкладывает собственные средства либо сбережения и заемные средства (ипотечные схемы) в процесс строительства ради получения конечного продукта – квартиры. К ней могут «прилагаться» места на парковке, балконы и лоджии, подсобные помещения и т.д. – в соответствии с договором дольщика и застройщика.
Конечно, впоследствии эту квартиру человек может «довести до ума» и продать (получив прибыль в виде разницы между вложенной суммой и вырученными за квартиру деньгами). Кстати, в 2005-06 годах подобный «бизнес» был очень прибыльным и многие люди, имеющие свободные средства, им занимались. Можно пустить на свою жилплощадь квартирантов – тоже какая-никакая, но постоянная прибыль. Можно поменять на частный дом, подарить родителям или детям, можно жить самим.
Но все это – только после оформления права собственности дольщика на конкретную квартиру в сданном в эксплуатацию жилом доме. Иными словами, чем быстрее дом сдадут, тем быстрее сможет дольщик по своему усмотрению распоряжаться созданным за его средства недвижимым имуществом. Ему любой «простой» со сдачей дома – особенно, с учетом известных случаев обмана дольщиков и соинвесторов в 2004-05 годах – также «нож в сердце».
Интересы инвесторов (в идеале)
Инвестор – это тот, у кого есть на руках собственные свободные средства, кто желает их вложить в какое бы то ни было обещающее выгоду дело и получить назад в том же объеме или с прибылью. То есть, сохранить и приумножить деньги. Классическая формула капитализма: «деньги – товар – деньги + прибавочная стоимость». То, что фигурирует в этой формуле под понятием «товар», инвестора волнует мало. При этом не будем забывать, что по Федеральному Закону от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, инвестор средств вместе с остальными инвесторами несет солидарную ответственность за неуспех «прибыльного», на первый взгляд, предприятия.
Поэтому нормальный инвестор или соинвестор также «кровно» заинтересован в ускорении процесса превращения начальных денег в товар (в нашем случае – жилой дом с квартирами), а товара – в деньги с прибылью. Ведь честный инвестор также может рассчитывать на прибыль, только поручив на руки готовый «товар» - квартиры. Причем, с прибыли он должен будет уплатить налоги…
Интересы «ПИК-Региона»
Если бы «ПИК-Регион» (Ростовское его отделение) был нормальным цивилизованным инвестором, он поступил бы следующим образом. Вложил бы свои или заемные средства в строительство дома, получил бы в готовом доме причитающуюся ему долю квартир и иной недвижимости (места на парковках, торговые площади и т.д.), реализовал бы их гражданам, получил прибыль (разницу между стоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья), уплатил налоги и т.д. В этом случае он на первое место ставил бы достройку дома в максимально сжатые сроки любой ценой (даже ценою дополнительных затрат и уступок в части размера прибыли).
Но в нашем случае «ПИК-Регион» любыми путями затягивает достройку дома. Почему?
Во-первых, в его строительство многоуважаемый столичный «инвестор» вкладывал не собственные средства, а деньги, собранные с граждан под видом «соинвестирования» строительства дома (законность этих сделок вызывает огромные сомнения). Были бы его личные денежки – он бы торопился, а чужие – ничего, подождут.
Во-вторых, «ПИК-Регион» имеет целью не строительство жилого дома (в отличие от граждан и застройщика), а собственно прибыль. В его договорах с гражданами (их, кстати, подписывал не гендиректор, а различные «доверенные лица» по каким-то «доверенностям», которые к договорам не прилагаются) черным по белому прописано, что «ПИК-Регион» собирает с людей деньги, направляет их на строительство и подбирает своему соинвестору отдельную квартиру. Иными словами, выступает ни строителем, ни инвестором и продавцом готовой продукции, а лишь «посредником» или «спекулянтом». Причем, спекулирует совершенно «виртуальным» товаром – квартирами, которые еще не построены!
В-третьих, обращение в суд одного из соинвесторов «ПИК-Региона» показало, что его договор с гражданами «суд не может расценить как договор долевого участия в инвестиционной программе», т.к. граждане имели целью получить не прибыль, а квартиры. Налицо откровенный «подлог» - деньги с людей собирают как с дольщиков, но под совершенно иным «соусом» - без учета интересов граждан, без каких бы то ни было гарантий им со стороны «ПИК-Региона». Просто, на усмотрение последнего: захочет – передаст жилье, а на «нет» - и суда нет…
В-четвертых, сама стройка дома значительно подорожала, причем, не по вине застройщика, «ПИК-Региона» или дольщиков. Ошибки проектирования и некачественное исполнение работ подрядчиком по укреплению основ дома отложили стройку более чем на год. Кроме того, цены на материалы и работу «взмыли до небес». И в соответствии со всеми законами стороны (застройщик «РотЯг» и его соинвестор «ПИК-Регион») должны определиться, кто и сколько денег должен «доложить» в общий котел, чтобы сдать дом, как можно быстрее. «ПИК-Регион» от такого варианта отказывается…
Интересы хапуги
Если бы «ПИК-Регион» вложил в стройку свои собственные 70 с лишним миллионов рублей, он бы нес колоссальные убытки от каждого дня «простоя». Он предпочел бы доплатить, достроить и продать по более высокой цене квартиры жильцам. Но он-то их уже давно распродал! Еще не построенными! Чего ему теперь беспокоиться? Кроме того, если бы «ПИК-Регион» намеревался получить прибыль после сдачи дома в эксплуатацию, он бы ускорял этот процесс. Он же, напротив, не спешит. Значит, «прибыль» давно получил??? А насколько законно? А уплатил ли с нее налоги?
Целая подшивка писем к «ПИК-Региону» от застройщика с предложениями по внесению дополнительных средств, необходимых для достройки дома, по корректировке проекта и т.д. осталась безответной. Вместо этого «ПИК-Регион» предпочитает по суду «обязать застройщика достроить дом» (к чему тот и сам стремится всеми силами). Либо хочет отобрать готовую стройплощадку у застройщика, передать ее другому застройщику (сам-то «ПИК-Регион» не строит, а «посредничает») и, очевидно, «урвать» еще какие-либо деньги сомнительного происхождения? Все это напоминает именно логику «хапуги» - урвать везде, где только можно, а на окружающих и заинтересованных – наплевать!
Интересная «картинка»
Получается, пришел на донскую землю «ПИК-Регион», представился как солидный инвестор, желающий сделать много полезного для области и ее жителей, ну и себе «на пропитание» заработать. Его приняли, как «родного», - инвестиции и инвесторы на Дону приветствуются, инвестиционный климат у нас в регионе – один из лучших в стране. Но, в отличие от других инвесторов, которые строят заводы и магазины, производят продукцию, зарабатывают себе и дают жить и работать другим, «ПИК-Регион» повел себя принципиально иначе:
-втерся в доверие к властям и гражданам, собрал с людей деньги по договорам сомнительного свойства;
-пообещал людям квартиры в 3-м квартале 2006 года, но до сих пор своих обязательств не выполнил;
-стремится разорить и «поглотить» местную фирму-застройщика;
-не хочет пересматривать условия своего договора с застройщиком по дополнительным инвестициям в строительство, либо по изменению долей готовых квартир в соответствии с объемами финансовых вложений, тем самым, откладывая момент исполнения своих обязательств, а также обязательств своего партнера перед его дольщиками;
-путем заказных публикаций в СМИ, желая отвести всеобщее внимание от своих противозаконных действий, пытается «поднять людей» на борьбу с застройщиком, накалить атмосферу и, «под шумок», «прикарманить» стройплощадки, в которые не вложил ни копейки собственных средств…
Этот список можно продолжать, но закончим несколькими риторическими вопросами. Уместно ли все это в достаточно спокойном регионе – Ростовской области? Нужны ли новые возмущенные «обманутые дольщики» накануне выборов в Госдуму, в местное Законодательное Собрание и выборов Президента страны? Не пора ли тем чиновникам, которые давали разрешение подобному «инвестору» работать на территории области, проверить его чистоплотность и задуматься об аннулировании разрешения? Не настало ли время вмешаться в деятельность «залетной» компании соответствующим «органам»???