Как выгодно и без рисков купить дачу: руководство для покупателя

09/11/2021 - 18:44
Радостные муж и жена отдыхают в гамаке на даче
Фото: 

Как не запутаться в аббревиатурах СНТ, ДНП, ИЖС, ЛПХ, КФХ и какие три заветные буквы выбрать? На какие документы обратить внимание и исключить возможные юридические риски? Какая информация нужна для правильного выбора участка? Насколько необходимо межевание? Когда выгоднее приобретать дачу?

Постараемся разобраться что нужно делать и на что обратить внимание, чтобы покупка дачи принесла только положительные эмоции.

Итак, начнем с заветных трех букв: СНТ или ДНП, ИЖС, ЛПХ или КФХ?

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Расположение СНТ почти всегда находится за городом и земли предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Основной упор на ведении садоводства. На таких участках земля будет плодороднее, но сделать прописку будет тяжело, хотя дом построить возможно. Участок в СНТ (может встретиться СТ или СНП – это тоже самое) будет стоить дешевле, чем под ИЖС или ЛПХ. Если хотите сэкономить – это хороший выбор.

ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Может встречаться ДНТ -дачное некоммерческое товарищество. На даче должен быть небольшой дом, заниматься огородом можно по желанию. Участок может располагаться в городе и за его пределами. В ДНП будут более комфортные условия, например охрана, шлагбаум, видеонаблюдение. В городе можно оформить прописку как на дом, за городом сделать это сложнее. Если рассматриваете дачу для отдыха, то это лучший выбор.

ИЖС – участки под индивидуальное жилищное строительство. Всегда будут располагаться в землях населенного пункта (даже если через дорогу находится СНТ, такое часто встречается в деревнях). На них можно строить дома для постоянного проживания, согласно строительным нормам. Если хотите прописаться в доме, проживать в нем круглый год и иметь развитую инфраструктуру (дороги, школы, магазины) советуем выбрать этот вариант.

ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство. На нем можно выращивать скот и заниматься садоводством. Построить дом и оформить прописку можно только на участке, расположенном в населенных пунктах. Налоги гораздо ниже, чем на землях ИЖС.

КФХ – земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Можно возводить дома, но обязательным условием является нести ответственность перед другими членами КФХ, то есть отдыхать не получится, нужно будет выращивать растения и скот с дальнейшей реализацией продукции.

Обращаем Ваше внимание, что вести коммерческую деятельность в СНТ и ДНП запрещено законом. Для этого выбирайте КФХ. Кроме это, законодательство РФ дает возможность перевести земельный участок из одной категории в другую при соблюдении определенных требований.

Вы определились с выбором места нахождения земельного участка и можно двигаться дальше: какие документы необходимо запросить у продавца?

Основной документ, это свежая расширенная выписка из ЕГРН (с 2016 года свидетельства о регистрации права не выдаются), ее можно заказать самостоятельно через МФЦ, Росреестр, Кадастровую палату или портал «Госуслуги». Выписка будет платной (электронный вариант обойдется около 300 рублей). В выписке ЕГРН находится вся необходимая информация на земельный участок – площадь, данные собственника, кадастровый номер, категория земель для разрешенного использования и информация о наличии или отсутствие обременений.

Такая выписка запрашивается и на дом, если он построен на участке.

Еще потребуются: копия паспорта продавца, документы – основания собственности (решение о передаче земельного участка в собственность, договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о вступление в права наследования), домовая книга и согласие супруга (супруги), если продавец состоит в браке и право собственности на имущество возникло в период брака. Запросите у продавца документы на подключение электроэнергии и водоснабжения. Как правило, продавцы имеют только договор на подключение электричества.

Заранее согласуйте с продавцом место, время, способ и сроки подачи документов для государственной регистрации.

На этом этапе переходим к следующему пункту: а какую информацию необходимо получить, чтобы избежать дальнейших проблем и правильно выбрать участок?

Выясните ситуацию с коммуникациями, это выделенная мощность и подключение электричества (хороший вариант наличие договора или справки), схема водоснабжения, наличие и глубина колодца или скважины на этом участке или у соседей, возможность подключения газа, наличие центрального отопления и канализации.

Постарайтесь получить информацию о перспективах развития окружающей территории и об отсутствии внутренних конфликтов правления СНТ или ДНП. Первая необходима, чтобы избежать появления рядом с вами свалок, автомагистралей или производства неблагоприятного для окружающей среды. А вторая влияет на качество обслуживания дачного поселка – чистка дорог в зимнее время, постоянное водоснабжение, взносы). В поиске вам помогут сайты районной администрации и группы СНТ или ДНП в социальных сетях.

Здесь же не лишним будет встретиться с председателем садового товарищества и поговорить с соседями, и уточнить об истории участка и дома, имеющейся задолженности, вопросах с коммуникациями, состоянием дорог в зимнее время и охраной территории. И просто познакомиться с людьми, которые станут Вашими соседями очень полезно.

Как быть с межеванием? Вернее, с его отсутствием. Закон допускает проведение сделки купли-продажи земельного участка без межевания. Но лучше провести межевание, чтобы избежать ссор с соседями и убедиться, что пара соток возле соседского забора на самом деле Ваши, как утверждает продавец, а не кусок земли соседа, который им не пользуется. И наличие установленных границ земельного участка повысит привлекательность в случае его продажи.

И, разберемся, в плюсах и минусах приобретения дачи в разное время года:

Осень – очень выгодное время для приобретения, особенно, сели Вы присмотрели участок еще летом, и он Вас дождался, можно получить отличную скидку и успеть оценить качество участка и дома. Как правило, сентябрь еще не подходит к выгодной покупке, поэтому лучше подождать до октября.

Зима – время максимальных скидок, но не очень удачное время для покупки – рассмотреть под метровым слоем снега все нюансы участка невозможно, да и встретиться и пообщаться с соседями шанс тоже минимальный.

Весна – цены достигают своего пика, но и предложений появляется много и есть из чего выбрать.

Лето – стоимость на дачные участки еще велика и много зелени и света помогают продавцам преподнести дачу в самом выгодном свете. А вот присматривать варианты к осенней покупке летом лучше всего.

Вот и все, Вам осталось сделать правильный выбор, подписать договор-купли продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Автор: Фрейдорф Екатерина