Глава Smarent Виктор Зубик: апартаменты - инструмент инвестиций, но есть нюансы

На рынке недвижимости Москвы апартаменты часто воспринимаются как «квартира с дисконтом и более удачной локацией». Для девелоперов это был способ обойти ограничения градостроительных норм, для инвестора же апартаменты – это инструмент с потенциально более высокой доходностью, но и с более сложными рисками.

Как объяснил изданию «Южный Федеральный» Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, универсального ответа, что выгоднее, не существует. Все зависит от сценария использования.

В отличие от классического жилья, где драйвер роста – дефицит земли и ипотека, здесь доходность строится на трех китах:

Арбитраж локации. Апартаменты часто строят в местах, где жилье возводить запрещено (промзоны, санитарные зоны, участки под общественно-деловую застройку). Инвестор получает центр или субцентр Москвы по цене спального района. Но это разовая премия при входе.

Краткосрочная аренда (суточная/почасовая). Юридический статус нежилого помещения снимает ограничения по шуму, соседям и миграционному учету. Свободный коммерческий найм дает валовую доходность 12–18% годовых против 5–7% у «длинной» аренды квартиры.

Отсутствие социнфраструктуры в себестоимости. Девелопер не тратит деньги на школу и садик, поэтому входной билет на 20–30% ниже, чем в соседней «однушке» ЖК.

При этом в долгосрочных и пассивных стратегиях апартаменты часто уступают квартирам из-за двух факторов. Во-первых, это более высокая стоимость владения: тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений могут быть несколько выше, а ставка налога на имущество может достигать 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% у квартир). Это снижает чистую доходность, особенно при долгосрочной аренде.

Во-вторых, ликвидность апартаментов ниже: отсутствие статуса жилья, отсутствие «прописки» и социальной инфраструктуры сужают аудиторию на вторичном рынке. В результате срок продажи может быть дольше, а дисконт – выше, особенно при избытке предложения.

Основные ошибки инвесторов связаны с неправильной оценкой продукта, отмечает Зубик. Апартаменты часто покупают как «дешевую квартиру» — под долгосрочную аренду или с расчетом на рост стоимости, сопоставимый с жильем. Также нередко игнорируются реальные расходы: налоги, коммунальные платежи, простои и затраты на управление. Например, часто выгоднее сдавать апартаменты через ИП (как и в случае офиса или коммерческого помещения), поскольку налоговая система ИП отличается от физлиц, но многие инвесторы об этом не знают и упускают возможности налоговой оптимизации.

«Чтобы инвестиция была эффективной, важно оценивать объект комплексно: локацию и драйверы спроса, формат аренды, условия управления и налоговую нагрузку. Апартаменты – это не квартира «на минималках», а отдельный инвестиционный продукт, ближе к коммерческой недвижимости. Они могут давать более высокую доходность, но требуют активного управления и точного выбора объекта», - заключил Виктор Зубик.