Экономист Абрамова назвала преимущества и недостатки токенизации недвижимости

Первые токены на недвижимость запущены на российском рынке 30 марта 2023 года. Новый инструмент позволяет приобрести квадратные метры в электронном виде на специальной блокчейн-платформе.

Об особенностях токенизации недвижимости, ее преимуществах и недостатках, «Южный Федеральный» побеседовал с кандидатом экономических наук, старшим преподавателем кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Финансового университета при Правительстве РФ Абрамовой Рутой Сергеевной.

Эксперт рассказала об особенностях инвестиций в токены на примере недвижимости, представленной на одной из платформ:

• Вложения от 50 тыс. руб. и 8% годовых;

• Продажа возможна после введения в эксплуатацию;

• Денежные средства хранятся на эскроу счете;

• Продавать и покупать можно любое количество ЦФА;

• Необходимо иметь статус квалифицированного инвестора.

• НДФЛ – 13% будет удержан с дохода;

• ЦФА можно дарить.

Она отметила, что есть один нюанс: купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире. Такой токен, по сути, является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором — владельцем токена. Стоимость токена привязана к стоимости квадратного метра в объекте недвижимости, который на собранные средства будет возводить эмитент.

Финансист назвала «ловушки», в которые может попасть инвестор при покупке токена:

1. Надежность застройщика (банкротство, ликвидация застройщика, фирмы-однодневки)

2.Низкий погод входа (в отличие от ДДУ), но уровень ликвидности ниже.

3.Законодательные нововведения (необходимость для эмитента работать на стыке законодательства о ЦФА и законодательства о долевом строительстве недвижимости).

4.Низкий уровень доверия.

5. Неопределенность в цене, которая может упасть.

6. Неопределенность в покупателе и в спросе на данный токен.

Минусы цифровых токенов в том, что инвестор не становится реальным владельцем квадратных метров и его средства не защищены договором долевого участия в строительстве. Следовательно, он несет риски банкротства застройщика и так далее, отметила Рута Абрамова.

Другим минусом она считает не самую высокую доходность. Объект за период строительства прибавляет к цене 20-30%. С такой доходностью, возможно, выгоднее приобретать облигации тех же строительных компаний, без привязки к конкретному объекту, при этом с высокой ликвидностью и возможностью покупки на любую комфортную сумму.

В том, что средства эмитента зарезервированы на счете эскроу, нет никакого преимущества для инвестора, так как покупатель никакого права на денежные средства эмитента на счете эскроу не имеет.  В целом покупка токена - сделка, никак не связанная с покупкой недвижимости или правами на нее, она связана с покупкой отложенного долгового обязательства ООО, добавила наша собеседница.

«Нужно понимать, что инвесторы на фондовом рынке и инвесторы в недвижимость – это люди с разной психологией. Недвижимость – многомерный и, что важно, физический актив. Ее можно перепродать другому инвестору, а можно пользователю. Можно сдавать в аренду или использовать самому. Ее можно оставить детям, и их не придется учить, что с ней делать», - сказала экономист.

По ее словам, бумажные (и цифровые) активы, даже привязанные к недвижимости, не обладают этими свойствами. И поэтому в ближайшие годы не будут популярны среди массового инвестора.

Однако, ЦФА – это первая ласточка, технологии блокчейна позволят со временем все цифровизировать. Но сейчас здесь больше «хайпа», нежели финансовой составляющей, подвела итог Рута Сергеевна.