Что такое товарищество собственников жилья

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Целью такого объединения является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Если вы являетесь обладателем квартиры в маленьком доме (не более четырех квартир), то можете самостоятельно управлять своей собственностью и поддерживать ее в надлежащем состоянии, не создавая юридического лица. Но если в доме квартир больше, то такой способ управления затруднителен, так как у вас появляются дополнительные обязанности. Помимо того, что в квартиру должны поступать электричество, газ, вода, отопление, необходимо периодически ремонтировать здание. Поэтому, кроме непосредственное управления (каждым собственником отдельно) законодательство предлагает еще два варианта: управление управляющей организацией или управление ТСЖ (жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вариант первый:

передать многоквартирный дом в управление управляющей организации (государственной или муниципальной), которая будет решать вопросы обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственников жилищными и коммунальными услугами. Все вопросы о том, что входит в обязанности управляющей организации, фиксируются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между нею и собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

Вариант второй:

управление объектом недвижимости силами членов ТСЖ. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. В соответствии со ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1. внесение изменений в устав товарищества;
2. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3. избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5. образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8. утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9. рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10. принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11. определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12. принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13. другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном дома;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4. выбор способа управления многоквартирным домом;
5. другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

С чего начать

Первое собрание товарищества собственников жилья: выборы правления и председателя правления

Так как собственники, принявшие решение о создании ТСЖ имеют право не быть членами ТСЖ, то состав участников первого собрания ТСЖ может отличаться от состава участников общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В Уставе необходимо предусмотреть, какой минимальной долей собственности должны обладать члены ТСЖ, или при каком минимальном количестве членов ТСЖ возникает необходимость пересмотреть способ управления многоквартирным домом. В соответствии с Уставом разрабатываются и Правила внутреннего распорядка, которые также должны быть утверждены решением общего собрания.

Итак, на собрание явились или остались собственники, желающие быть членами ТСЖ. Собрание избрало правление ТСЖ. Результаты выборов фиксируются и заносятся в протокол в соответствии с Уставом ТСЖ. Правление избрано. Далее следуют выборы председателя правления ТСЖ. Члены правления избирают из своего состава председателя. На данном этапе каждый член правления обладает только одним голосом. И это не зависит от количества его голосов как собственника помещений в многоквартирном доме в ходе общего собрания, так как он уже просто одно из выборных лиц. Выборы председателя происходят простым большинством голосов, поэтому лучше иметь нечетное число членов правления.

После выборов председателя правления ТСЖ каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.

Таким образом, для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ как представителя ТСЖ в период между общими собраниями (общее собрание - высший орган управления ТСЖ) и заседаниями правления ТСЖ (орган управления между общими собраниями ТСЖ), необходимо представить следующие документы:

* свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением №1 "Список собственник помещений в многоквартирном доме и схема распределения их долей участия";
* зарегистрированный устав ТСЖ;
* протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с подписями всех собственников, принявших участие в данном собрании. Этот протокол должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления;
* протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принимавших участие в данном заседании, их должно быть более половины от числа членов правления;
* паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.

Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов, и, в первую очередь, подписей под протоколом общего собрания и протоколом заседания правления, делает полномочия председателя не подтвержденными. В случае возникновения спорных вопросов, данный порядок подтверждения полномочий может быть затребован в общегражданских и арбитражных судах.

Чтобы узнать, какие документы необходимы для регистрации ТСЖ, перейдите к следующему шагу.
Как зарегистрировать ТСЖ

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Для государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган представляются следующие документы:

1) заявление подписанное председателем общего собрания собственников помещений;

2) выписка из протокола (протокол) общего собрания собственников помещений с решением о создании ТСЖ;

3) устав ТСЖ, принятый на общем собрании собственников помещений;

4) копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме, удостоверенные в установленном порядке;

5) учредительные документы юридических лиц (собственников помещений) (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

7) описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план);

6) документ об уплате государственной пошлины.

Моментом государственной регистрации товарищества собственников жилья признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.

Чтобы узнать, как открыть расчетный счет ТСЖ, перейдите к следующему шагу.