Ваш адвокат. Капитальный ремонт. Кто на этом зарабатывает?

Капитальный ремонт.
Кто на этом зарабатывает?
И как не дать обмануть себя.
Памятка о проведении капитальных ремонтов
Для ЖСК, ТСЖ, ЖК
В РФ принята программа замены ветхого жилья и капитальных ремонтов жилых зданий на 2008-2012 годы.
Федеральная программа предусматривает передачу средств жителям, а московская – строительным фирмам и даже не учитывает мнения жителей.

В РФ принята программа замены ветхого жилья и капитальных ремонтов жилых зданий на 2008-2012 годы.
Общая сумма выделяемых бюджетом средств составляет 250 млрд. рублей. Выделение денег на 95% таких ремонтов производится Фондом реформирования ЖКХ в размере до 8 млрд.руб. на каждый регион.
Правительство Москвы разработало свой вариант программы капитальных ремонтов на 2008-2014 гг. Финансирование ее осуществляется на 100% из бюджета Москвы по статье расходов "Капитальный ремонт жилищного фонда" и составляет 489,92 млрд.рублей на весь период.
Федеральная программа предусматривает передачу средств жителям, а московская – строительным фирмам и даже не учитывает мнения жителей.
Однако в указанных программах не предусмотрены целевые показатели энергетической эффективности домов. При наличии таких показателей легко оценить результат ремонтов и эффективность вложенных средств. Во всех развитых странах это производится обязательно при новом строительстве и модернизация зданий. Модернизация предусматривает выполнение законченного комплекса работ по изменению здания, включая его архитектурный вид, модернизацию жилых помещений, инженерных систем в соответствии с параметрами, предписанными законами, в том числе определяющих качество воды и энергопотребление. Например, в Германии каждое здание должно иметь к 2009 году специальный паспорт, включающий и его энергетические параметры. В России это не предусмотрено.
Таким образом, при новом строительстве и проведении ремонтов домов в России затраты на отопление и ГВС существенно не снизятся, поскольку не предусмотрена замена старых элеваторных и других нерегулируемых систем отопления и водоснабжения домов, переоснащения, районных котельных, теплотрасс и др. объектов, установка приборов учета также не предусматривается. У чиновников, ведающих этими вопросами, нет достаточных знаний и, тем более, понимания взаимосвязанности всех частей системы энергоснабжения, а обращениями к науке и практике они себя не затрудняют. Энергетическая эффективность всех работ по капитальным ремонтам будет сведена к минимуму. Жителям в квартирах регулировать тепло будет нечем. Сэкономленное тепло уйдет в другой дом или далее в открытые форточки. Поведение жителей и затраты на энергию практически не изменятся.
Несогласованность вышеперечисленных программ, их негласная разработка непрофессиональными управленцами приводит к значительным затратам бюджета и негативным социальным последствиям, прежде всего коррупции, отсутствию перспектив у большинства населения в обновлении жилья и развалу отрасли. Отношения местных властей и граждан можно охарактеризовать как враждебные, а общее их состояние как предпосылку гражданской войны. Дальнейшая судьба ЖКХ, практически полностью зависит от муниципальных чиновников и мало зависит от жителей.
Капитальный ремонт как вид работ в других странах практически отсутствует. В странах Европы различают следующие работы:
Ремонт+содержание - направлены на поддержание первоначального состояния, качества и функций структурных элементов строений
Модернизация – улучшение состояния, качества и функций структурных элементов строений. Основной тип работ в Германии и Западной Европе
Модернизация жилищного фонда является составной частью общей стратегии модернизации экономики страны. Типы работ по ремонту и содержанию: отдельные работы (поэтапные) по замене инженерных систем, улучшение ограждающих конструкций, установка приборов учета и др. без требования достижения заданных характеристик здания. Типы работ по модернизации: скоординированные мероприятия (одновременные) по общему ремонту здания с достижением требуемых характеристик. Основные цели: снижение энергопотерь за счетутепления зданий, модернизаии инженерных систем с заменой старых на новые регулируемые, введение 100 % приборного учета ресурсопотребления, увеличение безопасности и комфортности жилья. Например в Германии приняты федеральные законы, определяющие стандарты ремонта и модернизации зданий, включая энергосбережение и защиту окружающей среды. Схемы просты и понятны правила. Финансируются все проекты без разделения по видам собственников жилья. Финансируются только проекты, обеспечивающие заданные значения энергосбережения и защиту окружающей среды, окупаемость не более 10 лет. Муниципальная программа (Лейпциг): Диагностика здания - до 3,0 тыс.Евро, сбережение тепловой энергии – до 100 тыс.Евро. Разработаны размеры и критерии гарантий и финансовой помощи государства и регионов на проведение модернизации жилья. Распределение средств прозрачно (заявки в банки), доступ к ним свободен.
Конечным результатом модернизации (капитального ремонта) зданий являются: снижение энергопотребления, при обеспечении комфортности, безопасности для жителей. При предварительном обследовании составляется энергопаспорт здания и определяются задачи модернизации.
При модернизации производятся следующие работы: обследование несущих конструкций(при необходимости), утепление зданий (после тепловизионной съемки и определения теплоотдачи дома), замена лифтов, окон, дверей в подъездах, установка новой системы тепло- и водоснабжения, включая централизованную очистку воды, устанавливается погодозависимая автоматически регулируемая система (закрытая) отопления с теплообменниками с двухтрубной стояковой или горизонтальная системами разводки теплоносителя. Системы согласуются с городскими властями и энергоснабжающими компаниями. Однотрубная система разводки отопления заменяется обязательно, поскольку она не допускается существующими нормами при строительстве домов. Все отопительные приборы (радиаторы) снабжаются термостатическими вентилями для регулирования теплопотребления. При двухтрубной системе учет потребления тепла каждым радиатором ведется автоматически распределителем с радиомодулем, устанавливаемом на каждом радиаторе. При горизонтальной разводке на каждую квартиру учет ведется автоматически теплосчетчиком с радиомодулем. Для исключения обратных потоков в линиях горячей и холодной воды устанавливаются выравнивающие давление клапаны на каждый стояк или линию. Также в каждом доме должны быть установлены помимо 100% квартирных приборов учета воды, тепла, газа и электричества и общедомовые. Также заменяется старая электропроводка в доме на новую, более усиленную. Передача информации от квартирных приборов должна быть беспроводной – по радиоканалам. Получаемая информация должна передаваться в расчетные центры и/или ТСЖ по всем видам приборов для определения платы за потребляемые ресурсы.
В качестве примера приводим расчет стоимости комплексного энергоэффективного капитального ремонта, выполненный для 12-этажного панельного многоквартирного дома в Санкт-Петербурге (российско-германский пилотный проект 2006 года). В доме имеется 214 квартир общей площадью 10 700 кв. метров. Состав работ по капитальному ремонту включает: ремонт кровли, утепление фасадов, чердаков, подвалов, замену инженерных коммуникаций с установкой приборов учетов и узлов управления, замену окон в подъездах. Общая стоимость всего ремонта - 63 130 000 рублей. С учетом финансирования за счет бюджетной субсидии стоимость ремонта на 1 кв.м. – 295 рублей, на квартиру площадью 50 кв.м. приходится 14 750 рублей, или 1 229 рублей в месяц, если вносить деньги на счет ТСЖ в течение одного года. Экономия коммунальных ресурсов (вода и тепло) составит до 50 %.
При проведении капитальных ремонтов в Москве, даже за счет бюджета Москвы, власти не имеют права в соответствии с ГК и ЖК РФ навязывать ТСЖ, ЖСК, ЖК ремонты домов по своим условиям и сметам, если это не соответствует решения собраний ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых указывается что требуется отремонтировать и в каком объеме. Власти могут выделить жителям отведенную на ремонт сумму, а жители сами провести ремонт в рамках указанной суммы или с добавлением своих денег, и кредитных средств.
По жилищному кодексу РФ собственники жилья должны нести ответственность за свое имущество, включая квартиры и общедомовые территории, и выбрать способ управления своими домами. В связи с этим жителей призывают создавать ТСЖ. Эти объединения могут распоряжаться деньгами, которые идут на нужды дома, отслеживать качество работ, кроме того, им еще обещают финансовую помощь при капитальном ремонте жилья. С другой стороны, пассивность, свойственная нашим людям, всячески поддерживается местными администрациями, которые навязывают жителям "свои" управляющие компании.
Но это абсолютно незаконно: муниципалитетам сегодня принадлежат школы, больницы, детские сады, объекты социальной сферы и совсем небольшая часть квартир — неприватизированные. Жилищный фонд — не собственность муниципальных властей, они не могут им распоряжаться. Муниципалитет — такой же собственник помещений в доме, как и все остальные, он не обладает правом единолично решать вопросы управления домом. Ранее муниципальные предприятия работали в жилых домах по договору не с собственниками, а с муниципалитетами, но это время прошло.
Разумеется, муниципалитеты не хотят терять деньги, которые собственники квартир ежемесячно платят за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Но рынок развивается, постепенно противостояние с местными властями сойдет на нет, - по мере того, как местное самоуправление будет избавляться от несвойственных ему функций хозяйствования.
Не секрет, что в последнее время масса ТСЖ была создана, для того, чтобы получить субсидию на проведение капитального ремонта, согласно Федеральному Закону №-185 "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". И это хорошо. Государство отдает долги за последние 20 лет по проведению капремонтов.
Провести капитальный ремонт полностью за счет государства во всех домах сегодня невозможно, но в течение четырех лет наиболее активные собственники, имеют шанс получить от государства 95% от стоимости капремонта. Собственники по закону обязаны внести свою долю – как минимум 5% стоимости ремонта. Собственникам нужно подавать заявку в муниципалитет. Процедура получения денег очень сложна и муниципалитеты препятствуют в этом независимым ТСЖ. Местные власти, опираясь на ряд критериев (нужность ремонта, комплексность, самоорганизация, финансовая дисциплина собственников), решают, какие дома получат субсидию или будут отремонтированы из средств бюджета, что само по себе незаконно.