Ваш адвокат. Ипотека и кредитование

Вопрос:
Мною была заложена квартира, но я не смог вовремя возвратить банку денежные средства по кредиту. Что теперь будет с моей квартирой?

Ответ:
По истечении срока, который был предусмотрен для возврата кредита кредитополучателем, кредитор имеет право взыскать долг из стоимости заложенного имущества (в данном случае квартиры).
Но так как это право кредитору реализовать достаточно тяжело, то есть и время и возможность еще до момента продажи имущества выплатить оставшуюся сумму для погашения кредита и после истечения срока действия кредитного договора.
Если же залогодателем не будут выполнены требования по кредитному договору, то кредитор имеет полное право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Реализация заложенного имущества возможна только по судебному решению.
Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется (продается) только с публичных торгов. Если заложенное имущество еще не продано с публичных торгов или даже находится на стадии продажи, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, выполнив обязательства, предусмотренные договором.
Вопрос:
Как получить ипотечный кредит и какие существуют федеральные ипотечные программы?

Ответ:
В Российской Федерации есть только одна Федеральная ипотечная программа, которая носит именно такое название.
Есть, образованное в рамках данной программы, Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляет контроль за проведением данной программы в Российской Федерации, надзирает за деятельностью банков, которые работают с этой программой и получили для этих целей особую аккредитацию.
Однако не просто получить федеральный кредит, по той причине, что он организован, в основном, для "бюджетников". Для его получения существуют довольно жёсткие требования.
Кроме этого, у каждого банка есть своя программа ипотечного кредитования, со своим перечнем требований, которые могут быть либо мягче, либо жёстче.
Для получения ипотечного кредита нужно соответствовать этим критериям, иметь все необходимые документы и пройти проверку службы безопасности банка, строгость которой зачастую не уступает проверкам, проводимым правоохранительными органами.

Вопрос:
Ипотека. Что делать заёмщику, если он не может ответить по обязательствам и квартира находится в собственности банка?

Ответ:
Ситуация заключается в следующем: должник не в состоянии выплачивать кредит в силу определённых обстоятельств, и его квартира находится в залоге у банка.
На практике, если должник не может выплатить кредит, банк может выселить заёмщика из квартиры и продать её для погашения оставшейся задолженности.
Если Вы предполагаете, что в скором времени будете не в состоянии справляться с обязанностями, то начинайте искать самостоятельно покупателя на заложенное имущество.
Договаривайтесь с покупателем о реальной цене на квартиру, не опускайте уровень ниже рыночной цены.
Потребуется объяснить банку ситуацию и предоставить потенциального покупателя на квартиру. В таком случае, возможно, получить какие-то деньги, потому что квартира продаётся по рыночной не заниженной стоимости, и Вам какое-то время удавалось ранее справляться с выплатами.
Вопрос:
На какие же моменты стоит обратить внимание перед подписанием ипотечного договора?

Ответ:
1. Персональные данные и их соответствие действительности. Сюда входят: ФИО, паспортные данные, место регистрации и фактического проживания, контактные данные и прочие.
2. Размер ипотечного кредита и ежемесячные выплаты по нему. Заранее, при выборе программы кредитования, Вас должны были консультировать специалисты банка и приводить реальные цифры. Если видите явное расхождение со словами и данными на документе, то попросите дополнительных разъяснений.
3. Обеспечение исполнения обязательства. Посмотрите на меру обеспечения ещё раз, объект залога с указанием регистрационных данных, данные поручителей и прочую немаловажную информацию.
4. Посмотрите на пункт, в котором говорится о правах на квартиру в период выплат по кредитному обязательству.
5. Наличие подписей сторон, уполномоченных лиц и соответствующих печатей.

Вопрос:
Имеет ли право банк не выдать мне кредит на ту квартиру, какую я выбрал?

Ответ:
Да, конечно. Обращаясь в банк за кредитом, обязательно узнайте требования, предъявляемые к той недвижимости, что идёт под залог. Чаще всего эти требования типичные, но бывают и исключения.
Стандартными требованиями являются следующие параметры: ликвидное жильё, пять и выше этажей, отопление не печное, перегородки не из дерева и другие.
Банк в обязательном порядке определяет стоимость покупаемого дома или квартиры. Естественно, что стоимость этого жилья должна быть не ниже цены договора на его покупку.
Тому, кто берёт кредит на покупку жилья, мы рекомендуем, кроме всего прочего, заказать услуги юриста в адвокатском бюро и провести независимое расследование чистоты данной сделки.
Также желательно присутствие адвоката при переговорах с банком, оценщиком и страховой компанией. Перед подписанием всех необходимых документов рекомендуем получить консультацию и оценку всех договоров у независимых юристов.
Вопрос:
Скажите, только банк может дать ипотечный кредит?

Ответ:
Нет. Его может дать и физическое и юридическое лицо. Ведь чем является ипотека. Она является залогом, в которой одна из сторон, кредитор, имеет право вернуть свои, данные в долг, деньги за счёт имущества должника (например, квартиры), и при этом он имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами.
Ипотечный кредит обеспечивает выплату кредитору всей величины долга и процентов по нему, а также штрафов и других издержек. Он может быть определен в обеспечении обязательства, созданного на договоре купли-продажи, аренде, ином договоре, нанесении ущерба, если другое не определено федеральным законодательством.
Вы можете, к примеру, дать ипотечный кредит Вашему партнёру по бизнесу, взяв в залог его земельный участок. Причём этот участок земли может быть и его собственностью, и взят им в аренду.