ЖИЛИЩНАЯ ИПОТЕКА СЕГОДНЯ: БЕРИ ТО, ЧТО ДАЮТ!

Ипотечное кредитование – один из основных инструментов решения жилищной проблемы в нынешних рыночных условиях.

Казалось бы – чего проще: на взятый в банке кредит приобрел подходящую квартиру и в течение определенного срока выплачиваешь (соответственно, с процентами) занятую сумму.

Однако в реалиях реализация подобной схемы не так уж проста. И не только потому, что выполнить условия ипотеки по силам далеко не каждой семье. Так, например, в Ростове-на-Дону совокупный ежемесячный семейный доход, минимально позволяющий войти в схему ипотечного кредитования, по оценкам тех же банкиров должен составлять не менее 33 тысяч рублей. Конечно, размеры потребных кредитов и, соответственно, их финансового обеспечения заемщиком (проще говоря – уровень зарплаты) напрямую связан со стоимостью жилья. В небольших городах она заметно ниже, чем в том же Ростове или Краснодаре, однако там ипотечные схемы работают еще очень слабо, что связано с отсутствием серьезных банковских и страховых структур.

Но только ли эти факторы влияют на развитие ипотечного кредитования? Почему не работают законы, регулирующие взаимоотношения в этом сегменте рынка и как складываются взаимоотношения его участников? Эти и другие проблемные темы обсуждались на пресс-конференции, прошедшей 26 июля в Ростове-на-Дону в Информационном агентстве «Росбалт – Юг». На ней были представлены все стороны ипотечного рынка. Позиции банков представляла управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса СУЛАЦКАЯ, страховщиков (страхование ипотечного кредита – обязательное условие его получения) – директор департамента страхования страховой группы «Адмирал» Марина КРУТОВА, надзирающей инстанции – заместитель руководителя Управления федеральной антимонопольной службы РФ по Ростовской области Олег ЛОКОТА. А журналистам была отведена, можно сказать, роль потенциальных заемщиков.

И выяснилось, что внутри самого ипотечного рынка немало проблем, не связанных напрямую с наличием или отсутствием у вас потребных для получения кредита средств. И все они, в той или иной мере, несомненно, являются заметным тормозом в решении провозглашенных руководством страны задач по обеспечению жильем наших граждан.

Одним из главных проводников государственной политики в этом вопросе призвано быть Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целях формирования платежеспособного спроса на жилье, агентством разработана и внедряется двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитов выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам, включающим, в частности, обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков. Соблюдение этих требований позволяет равномерно распределять риски между всеми участниками рынка.

Однако надо признать, что итоги деятельности и активности агентства и связанных с ним структур, в том числе страховых, заметно неравномерны. Так, по итогам I квартала нынешнего года по рефинансированным АИЖК ипотечным кредитам Южный федеральный округ среди всех округов страны находится на непрестижном шестом месте (уступая только Дальневосточному) со скромной суммой 690 миллионов рублей, в разы уступая лидерам – Сибирскому (4 миллиарда 198 миллионов) и Приволжскому (4 миллиарда 164 миллиона). Однако отражает ли это в полной мере развитие ипотеки в регионах? Например, если тот же Краснодар лидер в ЮФО по программам АИЖК, то в Ростове-на-Дону опережающими темпами развиваются разнообразные программы банков.

Одним из условий получения ипотечного кредита, как мы уже упоминали, является обязательное его страхование. Принцип резонный – он снижает и риски банков, и определенные риски самих заемщиков. Такая схема выгодна и банкирам, и страховщикам и, казалось бы, у них не должно быть в этом направлении разногласий. Однако и это не совеем так. Выгоду чувствуют и имеют обе стороны, но каждая, похоже, стремится получить свои преференции.

Страховые компании не устраивают разнообразные требования к ним банков, необходимость подтверждать свой уровень. Кроме того, от заемщика требуется оформить целый пакет страховых полисов. М. Крутова обозначила четыре позиции комплекса ипотечных рисков. Это страхование имущества; страхование жизни заемщика; титульное страхование – риск потери права собственности; страхование гражданской ответственности перед третьими лицами. В принципе, страховым компаниям выгодно оформление такого пакета. По словам М. Крутовой, выгодно это и самому заемщику – в ситуации, если наступит таки страховой случай.

Но всегда ли правомерны такие требования банков к заемщикам и страхователям?

- На самом деле проблем, или минусов, связанных с ипотекой, значительно больше, - утверждает Олег Локота. – К ним в первую очередь относится отсутствие полной и достоверной информации потребителей об этом продукте. Ипотека – это такой продукт, который включает в себя несколько составляющих, комплекс которых дает возможность на выходе получить то или иное потребительское свойство, ту или иную цену. Отсюда возникают вопросы, связанные с тем, что страховщики говорят о наличии у банков требований, связанных со страхованием только в аккредитованных страховых компаниях. Почему страховщики об этом не заявляют на уровне официальном? Это, надеюсь, дело времени. Но ответ, который мне представляется наиболее очевидным – это то, что ипотека на сегодняшний день представляет продукт еще малоизвестный и те, кто соглашается на ипотеку, условно говоря, берут то, что им дают. Нам приводят цифры – в три раза за полтора года вырос объем ипотечного портфеля у страховщиков. Но поскольку потребитель еще не насыщен этим продуктом, не знает его особенностей, плохо ориентируется в нюансах, то не может зачастую принять адекватное самостоятельное решение. Ему говорят: иди страхуйся в компанию «Альва» – и он идет страховаться в компанию «Альва». Говорят: иди в «Бету» – он идет в «Бету». Конечно же, время расставит все точки над I – ведь вопрос, в какой компании должен страховаться потребитель, он должен решать самостоятельно. Здесь были названы четыре вида страховых рисков, которые необходимо застраховать при осуществлении ипотеки. Другие компании называют три вида рисков. Третьим достаточно застраховать только жизнь заемщика, чтобы просто вернуть свои деньги и на этом остановиться. Вопрос – чье право определять виды рисков, которые будут застрахованы при получении ипотечного кредита? На него должен ответить сам заемщик, посчитав, что, например, что будет страховать не только жизнь, но и ответственность титула. Либо решает, что ему достаточно застраховать риск невозврата, то есть свою жизнь.

Обстоятельства, которые попадали в поле зрения нашего антимонопольного управления, когда банк работает только с одной компанией, непосредственно ипотеки не касались. Но сотрудничество банков и страховщиков выражается, конечно, и в эксклюзивности отдельных договоров, когда банк работает только с одной страховой компанией и отказывает в предоставлении банковской услуги, если заемщик не готов работать с ней.
Еще один вопрос, который сегодня решается на уровне правительства - это так называемая эффективная ставка. Некоторые банки показывают стоимость кредита – ноль процентов. Что за этим стоит – никто не знает. Лишь тот, кто занимался этой рекламой, могут пояснить сей феномен, да и то, если он посвящен в механизмы финансирования. Эти рекламные акции, конечно же, должны соответствовать фактическим обстоятельствам в части того, какие расходы понесет потребитель при получении кредита.

На сегодняшний день Центробанк принял документ, определяющий порядок раскрытия банком-кредитором условий предоставления кредита, позволяющих потребителю увидеть ту самую эффективную ставку, то есть ставку, которую он фактически заплатит. А то получится, что я приду в банк получать кредит под ноль процентов, но заплачу тысячу рублей за открытие счета, тысячу рублей ежемесячно за ведение счета, за комиссии, еще за что-то и что-то, и когда все по факту пересчитаю, то в итоге получится 40-50 процентов годовых. То есть при прочих равных условиях если вы увидите такую ставку, то вы в этот банк и не зайдете.

Это те вопросы, которые сегодня существуют, и решение их зависит как от банков и страховщиков, так и от потребителей ипотеки.

Но каким же образом банки препятствуют страховщикам заполучить себе «ипотечного» клиента и зачем им это нужно?
По мнению Марины Крутовой, все ж, как правило, не конкретно препятствуют, а скорее, ограничивают линейку предложений страховщиков, когда они общаются со своим заемщиком. Банк, как правило, рекомендует заемщику свой список страховых компаний. Почему?

Первая причина – банк как кредитор хочет, и это логично и понятно, контролировать абсолютно все риски, в том числе и риски страховой компании. Поэтому они вырабатывают некие свои критерии – финансовой устойчивости, сервиса, надежности и так далее, не считаясь с рейтингами, которые уже существуют у страховой компании, с лицензиями, разрешениями и т.д.

Второе – многие банки, как финансовые институты, являются участниками финансово-промышленных групп, холдингов, которые, конечно же, имеют своих страховщиков и защищают, продвигают интересы своего холдинга. Хотя в свое время было предписание федеральной антимонопольной службы пересмотреть такую политику, и после него появились в этом вопросе некие подвижки и потепления, но потом ситуация опять застыла, так и не разрешившись коренных образом.

Третье. Объективно, конечно, банкам очень трудно иметь партнерами всех страховщиков, которые на настоящее время имеют соответствующие лицензии на этот вид страхования. Это тяжело в управлении, тяжело на уровне человеческих, кадровых ресурсов – общаться со всеми, отслеживать стандарты договоров и полисов, учитывать правила страхования, которые у страховщиков могут быть различными. Может быть, именно здесь окажет помощь система АИЖК, потому что в ней все правила и стандарты, все полисы едины, и банку не сложно их рассматривать и принимать или не принимать условия страховщиков.

Но у банкиров на это свои резоны. Вот как комментирует ситуацию Лариса Сулацкая:

- В соответствии с положением Центробанка в кредитной политике имеется пять категорий качества. Пока кредит находится в первой категории – все хорошо. Банк заключает договор с несколькими страховыми компаниями, предоставляя клиенту право выбора. Но если возникает просрочка платежа, или у заемщика недостаточно платежеспособности, чтобы подтвердить свой доход – то кредит переходит во вторую категорию качества. И на этот счет в положении Центробанка прямо сказано, что вы можете уменьшить сумму сформированного резерва только в том случае, если залог, который предоставил вам заемщик, застрахован в страховой компании, которая заключила с банком договор и финансовое состояние которой проверено. В соответствии с этим банк должен создать свою собственную инструкцию, и провести анализ финансового состояния страховой компании. То есть, по сути, само положение Центробанка подталкивает банки к тому, чтобы анализировать финансовые состояния страховых компаний, заключать с ними соглашения и т.д.

Дискуссия и вежливые взаимные претензии банков и страховых компаний, конечно, интересны. Но из диалога как-то выпала тема прав и возможностей главных действующих лиц – тех людей, которые хотят взять этот самый ипотечный кредит. По идее, он сам может выбрать и страховую компанию, и число страховых продуктов. Но так ли свободен он в этой ситуации?

Человек приходит в страховую компанию и говорит – я хочу застраховать только жизнь. А ему отвечают – не, мы только все четыре позиции вместе можем застраховать. Так что ищи других. Но банк настаивает – иди только в эту компанию! Заемщик оказывается в таких рамках, что может пойти только в несколько обозначенных ему страховых компаний и вынужден заключать страховые договора по их схеме. Хотя согласен рисковать сам и заключать лишь один. Но тот же банк скажет – я у тебя не приму документы, если ты мне четыре полиса не принес.

И потому не случаен вопрос «ЮФ» заместителю руководителя Управления федеральной антимонопольной службы РФ по Ростовской области О. Локоте: как вырваться из этого круга?

Что говорит по этому поводу законодатель, как он регулирует этот процесс?

- Законодательство в этом случае стоит на защите интересов потребителя. Оно говорит, что оказание услуги по продаже товара не может быть обусловлено приобретением второй услуги или второго товара.

К этим отношениям применяется закон о защите прав потребителя. Важно то, что сегодня отчасти не реализуется – динамизм так называемой линейки страховщиков. Если мы говорим о требовании банка по обеспечению страхованием тех или иных кредитов, и что для этого банк должен провести некую оценку страховой компании, то эти требования конкретного банка должны быть известны, доступны, и применяться в каждом конкретном случае. И если параметры страховой компании в них вписываются, можно прийти в банк и сказать – я хочу страховаться там.

Этот механизм, как нам представляется, обеспечивает реализацию интересов и страховщика, и банка, и потребителя. Когда же банк говорит – нет, вот я провел проверку трех страховщиков, а четвертого не хочу проверять и оценивать, тогда возникает вопрос – а нет ли здесь нарушения прав потребителя? Нет ли в этой ситуации согласованных действий банка и страховщика? Нет ли тут схемы, которая скрывает эффективный процент от потребителя? Потребитель имеет право на получение того товара, за которым он обратился.

- Но банк может ему отказать…

- У банка, как и у страховой компании, есть правила, которые регламентированы наличием лицензии, и там обозначены требования по финансовой устойчивости и по другим обязательным параметрам, и эти установления должны соблюдаться. Поэтому введение дополнительных, повышенных требований к страховщику не должно препятствовать активной деятельности на рынке в принципе.

Закон, как видите, на нашей с вами стороне, и это отрадно. Но давайте будем объективны – на нашей стороне лишь в принципе. Банки и страховые компании так или иначе утрясут свои разногласия, но нет уверенности в том, что не за счет ущемления прав и возможностей рядовых заемщиков.

Конечно, нельзя отрицать, что уровень развития ипотечного кредитования во многом возрастает за счет усилий именно кредитных и страховых организаций. Им эта форма жилищного рынка выгодна. Задача государства – не только законодательно, но и практически установить тот баланс, который сможет принести реальную выгоду – всем.