Беда на три буквы

Почему волгоградские ТСЖ никак не перевалят за семипроцентный барьер

Вот запустим в ЖКХ частно-рыночные отношения, и будем жить как люди. Такова, если кратко, суть коммунальной реформы. И чтобы народ не стоял в стороне, для него придуман новый ход – идите сами в частники, объединяйтесь в товарищества собственников жилья. Так и появилась магическая аббревиатура, еще одна из трех букв на отечественном поле коммунальных экспериментов – ТСЖ. Для российского правительства она, похоже, является заветной. Во всяком случае, каждый год 1 марта объявляется сроком, когда владельцы квартир и квартирешек в многоэтажках должны определиться «со способом управлением многоквартирным домом». Ан нет, не хотят определяться, несмотря на третье уже продление.

В Волгограде с созданием ТСЖ – просто беда. По данным Волгоградской региональной общественной организации поддержки социальных инициатив «Граждане», товарищества создали пока не более семи процентов собственников жилья. Семь процентов, семипроцентный барьер – как предлагалось сделать для отсечения малочисленных партий в Госдуму. Но на этом парламентские сравнения и выражения заканчиваются. Дальше у волгоградских первопроходцев жилищного самоуправления, как говорится, одни эмоции.

Сразу скажем, есть и в Волгограде хорошие примеры организации и работы ТСЖ. Но, как правило, положительные примеры на эту тему характеризуются стечением целого ряда положительных обстоятельств: скажем, дом новый, жильцы все как один состоятельные, у товарищества свои подвалы, которые с охотой берут в аренду коммерсанты, и самое главное – в доме есть грамотный фанат-заводила, для которого палисадники у подъезда и чистые подъезды – смысл жизни. А вот что делать другим, которым такой благодати не выпало? Для них создание ТСЖ становится тем, что на современном разговорном языке называется «попадаловом». Рассмотрим конкретные примеры.

Товарищество собственников… дерьма
Главной проблемой для вновь создаваемых ТСЖ является придание им автоматом статуса юридического лица. И как только они получают его в ходе регистрации, на них ложится целый ряд платежей и сборов, о которых ранее, проходя по графе «население», жильцы просто не ведали.

В 2005 году приступившее к своим обязанностям администратора сбора экологических платежей Нижне-Волжское управление Ростехнадзора товарищества и жилищные кооперативы приравняло к промышленным предприятиям и обязало вносить плату – «за размещение твердых отходов с учетом объемов бытовых отходов от населения, отнеся при этом бытовые отходы к классу опасных (токсичных). На деле, в ТСЖ и ЖСК все произведенные расходы возмещаются исключительно населением, и дополнительно возникшие «отходные» расходы правления товариществ вынуждены распределить ни на кого иного, как на жильцов.

– В итоге в 2006 году, – рассказывает руководитель Волгоградского объединения ТСЖ и ЖСК «Равноправие» Э.С. Самарина, – к платежам волгоградцев, проживающих в многоквартирных домах, добавился платеж «за размещение твердых бытовых отходов». С учетом того, что он составил 20 рублей с человека в месяц, плата за отходы для членов ТСЖ выросла в два раза по сравнению со всеми остальными волгоградцами. В год эти копейки могут вылиться для товарищества в десятки тысяч рублей.

Первый вопрос, который поставили в «Равноправии»: почему плата за размещение фактически взимается дважды – ведь платежи за размещение того же объема мусора для специализированной организации, которая и вывозит отходы, никто не отменял.

Во-вторых, в доказательства обоснованности своего требования специалисты Ростехнадзора отослали возмутившихся тэсэжистов к статье 4 Федерального закона от 24.06.1998 «Об отходах потребления». Из нее следует, что плательщиком за негативное воздействие на окружающую природную среду может быть только собственник отходов.

– Мы же не согласны с предъявленным требованием, – констатирует Эмма Семеновна. – Бытовые отходы изначально принадлежат не ТСЖ и ЖСК – юридическим лицам, а всем жильцам многоквартирного дома, в результате деятельности которых они и, пардон, образовались. Кроме того, согласно пункту 2 указанной статьи 4 товарищество и кооператив – юридическое лицо имеет право, но опять же не обязано обратить бытовые отходы населения в свою собственность только «на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении отходов. Никаких договоров по отчуждению бытовых отходов собственники помещений с ТСЖ и ЖСК не заключали и не заключают, поскольку в соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ товарищества и кооперативы создаются самими собственниками помещений для совместного управления комплексом общего недвижимого имущества. И выполняют свои управленческие функции без договоров с собственниками помещений (своими членами), а в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием ТСЖ и ЖСК.

В Нижне-Волжском управлении Ростехнадзора в обосновании своей позиции ссылаются на законы и подзаконные акты:

– Есть официальное разъяснение Федеральной службы Ростехнадзора, кстати, по обращению волгоградского ТСЖ, «Ярославский», – рассказывает – пресс-секретарь НВУ Марина Малышева. – Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» устанавливает нормативы образования отходов и лимиты на их размещение для ИП и юридическим лицом. Гражданский кодекс поясняет, кто является юрлицом, к ним относятся и некоммерческие организации, такие как ТСЖ.

Более того, в соответствии со своим уставом ТСЖ и ЖСК обслуживают жильцов многоквартирного дома, в том числе и по организации сбора бытовых отходов. ТСЖ имеет договор на ежедневный вывоз и утилизацию бытового мусора, в соответствии с Жилищным кодексом РФ обязано надлежащим образом поддерживать санитарное и техническое состояние общего имущества. Однако факт заключения договора на вывоз отходов не означает, что платить за негативное воздействие должна только специализированная организация.

Учитывая вышеизложенное, ТСЖ в соответствии с ФЗ «Об отходах производства и потребления» выступает собственником таких отходов. Как недвусмысленно разъяснила Федеральная служба Ростехнадзора, все это дает основание утверждать, что ТСЖ является плательщиком платы, в том числе, и за размещение отходов, образующихся в результате жизнедеятельности жильцов, объединившихся в товарищество. И, кроме того, должно иметь лимиты на размещение отходов и лицензию на данный вид деятельности.

Налицо правовая коллизия. Кто ее разрешит?

Не пей воду, козленочком станешь

Во второй половине 2006 года главный, практически монопольный частный арендатор коммунальной инфраструктуры Волгограда – ЗАО «РЭС» разослало руководителям кооперативов и товариществ письмо с требованием оснастить их многоквартирные дома общедомовыми приборами учета воды. Ослушавшимся сразу выставили для оплаты суммы за объемы воды (а следовательно, стоков), рассчитанные не по установленным в Волгограде нормативам, а по сечению трубы, кое-где причем даже не по внутреннему, а по наружному, исходя из работы в круглосуточном режиме. В результате применения таких «санкций» предъявленные счета превысили значение, рассчитанное по нормативу в несколько раз.

Между тем, новые правила оказания коммунальных услуг, принятые Правительством РФ в 2006 году, позволяют производить расчет с товариществами по тем же нормативам потребления, которые применяются для отдельных квартиросъемщиков.

Между прочим, общедомовой учет воды – тоже не подарок. Как следует из опыта того же «Равноправия», проводившего эксперимент в течение нескольких лет в четырех ТСЖ, в среднем по общедомовому счетчику вопреки ожиданиям набегает на 60-40 процентов воды больше, чем по нормативу. Сказываются внутридомовые утечки воды, незарегистрированные члены семей и квартиранты. Даже если установить внутриквартирные счетчики, на что те же малоимущие и ветераны просто не идут, поскольку не имеют денег на их установку, разница очевидна. Народ у нас хитрый и применяет ряд приемов, чтобы обмануть водомер в ущерб своим соседям. Понятно, что все эти проблемы для городских коммунальщиков выгодно решить одним махом – переложив на плечи ТСЖ.

За себя и того парня

23 ноября 2005 года Волгоградская городская дума приняла постановление №24/464 «О положении «О местных налогах на территории Волгограда». Начиная с 2006 года налоговые органы согласно этому постановлению начали начислять земельный налог товариществам и кооперативам, исходя из общей площади земельного участка, без вычета площадей, приходящихся на льготников – которым этим постановлением льготы, в принципе, определены. А это означает, что в 2006 году участники и инвалиды Великой Отечественной войны, участники и инвалиды боевых действий, инвалиды первой и второй групп по общему заболеванию, чернобыльцы либо сами должны будут заплатить земельный налог, либо их долю правления должны будут разбросать на остальных жильцов. В общем, в ТСЖ обязали платить налог даже льготников.

– Тем самым в Волгограде не обеспечивают для ТСЖ и ЖСК гарантированные статьей 165 ЖК РФ, – комментирует Э.С. Самарина, – права для деятельности равные с другими, в том числе и муниципальными управляющими организациями. Не удивительно, что процесс создания ТСЖ в городе не идет.

Десять факторов не в пользу

Мы привели лишь ряд инцидентов, имевших место в течение прошлого и нынешнего годов. Если вспомнить другие эпизоды последствия того бардака, который сопровождает процесс создания ТСЖ и ЖСК, имевшие место в Волгограде в прошлые годы, то становится ясно, почему новые формы управления жилым фондом никак не преодолеют в городе семипроцентный барьер. А между тем Жилищный кодекс с требованием «определиться» никто не отменял. Более того, новый закон о Фонде содействия реформе ЖКХ величиной более 200 миллиардов рублей, которые в Москве обещают направить на решение такой проблемы в создании ТСЖ, как капитальный ремонт жилья, прямо увязывает направление субсидий регионам с наличием в них не менее чем 30 процентов новых форм управления многоквартирным жилым фондом. Получается замкнутый, а вернее, порочный круг – само российское законодательство работает против создания ТСЖ, в регионах они не создаются, но правительство дает деньги на коммунальную реформу и приведение в порядок передаваемого жилищного фонда только в увязке с явно завышенной нормой создания товариществ и кооперативов.

– Реформа ЖКХ проходит однобоко, считая, что достаточно «поменять трубы» и можно говорить о ее завершении, – считает Александр Козлов, директор Волгоградской региональной общественной организации поддержки социальных инициатив «Граждане», через которую прошел в поисках юридической помощи не один десяток волгоградских товариществ собственников жилья. – Должны быть и «жилищный ликбез», обучение и просвещение жителей о правах и обязанностях, воспитание чувства собственника и привитие жилищной культуры. А эта задачи всех секторов гражданского общества, которая пока только начинает решаться. Во-вторых, немало проблем возникает на стадии подготовки и проведения общего собрания собственников. Например, приходится по крупицам собирать информацию о составе собственников, технических параметрах дома. Муниципалитет и муниципальные управляющие компании не охотно идут на взаимодействия, представляя подобную информацию и даже в некоторых случаях вступают в конфронтацию с инициативными жильцами, продолжая лоббировать интересы своих же компаний. В-третьих, даже если собрание было проведено, предстоит пройти длительную процедуру регистрации в Федеральной регистрационной службе. Надо отметить, что изменения в законодательство о некоммерческих организациях в 2006 году отразились и на ТСЖ. Если раньше, учредителями выступали только члены правления, то сейчас все собственники, проголосовавшие «за» автоматически становятся учредителями. Поэтому инициативной группе приходится изрядно потратиться на бумагу, ксерокопирование и распечатку.

Четвертый этап характеризуется особым порядком передачи дома из муниципалитета в ТСЖ. В разных городах этот этап проходил также по-разному. Одни муниципалитеты пошли по пути принятия городских положений, постановлений о передаче домов на баланс, другие начали передавать всю техническую документацию созданному ТСЖ, а третьи, просто ничего не делая, продолжали затягивать процесс передачи документов и дома. И только после разъяснений Минрегиона эта проблема начала разрешаться. Единственное, что остается так и нерешенным, за чей счет восстанавливать утерянную техническую документацию на дома. Пятый фактор связан с определением общего имущества собственников в доме. Вроде бы всё понятно, ст. 36 ЖК РФ и Постановление Правительства № 491 подробно разъясняют, что входит в состав общего имущества. Однако разногласия между муниципалитетом и собственниками по поводу подвалов, технических этажей продолжают иметь место в практике. Как оказалось, ТСЖ уже не на что претендовать, право собственности на большинство спорных помещений давно оформлено за муниципалитетом либо другим лицом. И тут уж только суд сможет разобраться с добросовестными и недобросовестными собственниками. Шестая проблема дальнейшего развития института ТСЖ кроется в аварийном состоянии жилищного фонда и отсутствие средств на капитальный ремонт. Есть надежда, что принятие ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и обещанные 240 миллиардов помогут решить катастрофическую ситуацию с состоянием многоквартирных домов. Здесь уж и заинтересованность муниципалитетов на лицо, так как одним из показателей выделения средств является высокий процент созданных ТСЖ, а заинтересованность ТСЖ в прямом финансировании из Фонда капитальных ремонтов. В завершении остановимся еще на четырех факторах, тормозящих бурный процесс создания товариществ. Седьмой фактор, который пытаются устранить законодатели – это налог на прибыль в ТСЖ, который до 2008 года должен быть отменен. Не решена проблема и с неравенством домов, управляемых ТСЖ и муниципальными управляющими компаниями. Так, дома, где по-прежнему функционируют ЖЭКи, обслуживаются и предоставляются услуги и ресурсы как для категории «население», дома ТСЖ автоматически считают «прочими потребителями», приравнивая тем самым деятельность ТСЖ к промышленным предприятиям. Отсюда и неравенство в условиях поставки коммунальных ресурсов. Девятая проблема связана с льготными категориями граждан, проживающих в домах ТСЖ. Так инвалиды лишаются льгот на содержание и текущий ремонт общего имущества, в связи с недоработкой федерального законодательства. И напоследок абсурдным можно считать взимание со всех жильцов товарищества платы за негативное воздействие на окружающую среду тех твердо-бытовых отходов, которые образуются в результате жизнедеятельности граждан. А плата может доходить до нескольких сот тысяч в год…