РОССИЯНЕ АКТИВНО СКУПАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ

Быстрый рост цен на недвижимость в России, особенно в столице и других крупных городах, а также увеличение доходов населения ведут к тому, что россияне все больше настроены приобретать недвижимость за рубежом. Это отнюдь не означает, что наши соотечественники в массовом порядке переселяются за границу. Те, кто хотел уехать, уже уехали, и все чаще покупка или аренда квартир, домов, загородных вилл и т.д. рассматривается как приобретение дополнительной жилплощади в качестве «дачи» для отдыха и выгодное вложение денег. Приобретение зарубежной недвижимости из экзотического и доступного только тонкой прослойке богачей и поп-звезд предприятия становится фактором рыночным. Хотя, конечно, с тощим кошельком (без 20 — 30 тысяч евро) подобрать что-то стоящее вряд ли удастся. По различным оценкам, в 2005 году россияне активно отоваривались зарубежной недвижимостью. Покупок было на 25 % больше, чем в году предыдущем, и эксперты говорят о неослабевающем спросе.
Казалось бы, а не проще ли вкладывать таким образом деньги в России, в частности в Москве, где рост цен на жилье примерно на 10 процентных пунктов обогнал в прошлом году рост лидера спроса — Лондона? Практика показывает, что не проще: многие опасаются связываться с повышенными рисками — это явная перегретость рынка и ширящиеся слухи о «пузыре», готовом лопнуть в любой момент.

90 % тех, кто приобретает жилье за рубежом, заинтересованы в сдаче его в аренду. Здесь следует выделить два направления: быстрое, но рискованное получение прибыли от вложенных денег или небольшой, но стабильный и гарантированный доход. По мнению эксперта, в данном случае все зависит от географии. Европейские страны, как правило, обеспечивают низкий уровень риска, но не дают высокой прибыли. Можно в целом рассчитывать, что цены там будут стабильно расти, но не больше, чем на 4 — 7 % в год. В то же время экзотические страны в Латинской Америке и Африке могут дать очень быструю и хорошую прибыль, но гарантий безопасности вложений меньше — политическая и экономическая нестабильность, возможность банковских кризисов.
Быстрая прибыль связана со ставками правительств на развитие туризма, что стимулирует бурный рост рынка недвижимости, причем цены там на порядок ниже европейских, что привлекает рисковых людей. В последние годы на этом направлении наиболее интересны Доминикана и Коста-Рика. Интерес к недвижимости в странах Юго-Восточной Азии после цунами, оправдывая прогнозы, понизился, да и в целом этот регион не пользуется популярностью у наших соотечественников из-за непредставления ипотечных кредитов.
Именно кредитный фактор, по мнению экспертов, становится двигателем интереса к иностранной недвижимости, поскольку бизнесмены и частные клиенты предпочитают не выкладывать всю сумму целиком, а пользоваться ипотекой. А это, как правило, низкие проценты, хорошие условия и легкость получения кредита, прежде всего в Европе. Хотя, по оценкам аналитиков, число российских собственников там составляет всего около 10 — 12 % от числа всех иностранных владельцев жилья, что связано с высокими ценами. По словам главы представительства компании Lemestia Сергея Козлова, возможно получение ипотечного кредита на разные сроки, максимально на 15 лет, и суммы, составляющей примерно 70 % от стоимости недвижимости. Процентная ставка колеблется в зависимости от того, в какой валюте берется кредит, и на сегодняшний день выгоднее его брать в евро — в этом случае ставка составляет около 4,5 % годовых.
Но эксперты советуют не расслабляться при покупке жилья даже в развитых странах, и, прибегая к услугам местных юристов, специализирующихся на помощи иностранцам и чаще всего обеспечивающих чистоту сделки, все перепроверять самим. Так, Л. Хорева привела случай, когда семья купила на Кипре земельный участок с виллой за сравнительно небольшую сумму, чему весьма радовалась до момента, пока неожиданно не выяснилось, что по этой территории имеют право проходить так называемые летние демонстрации. Первоначально семья была шокирована, но потом, правда, даже получила выгоду, открыв ресторанчик для гостей. Кроме того, в одних странах, скажем, в Великобритании, услуги риэлторов, адвокатов, банка включены в стоимость недвижимости. Зато в Италии в прайсах просто указывают стоимость апартаментов, и при покупке клиент выясняет, что ему еще предстоит оплатить НДС, нотариальные сборы, услуги риэлторов. И в итоге оказывается, что к сумме покупки плюсуется еще, как минимум, процентов 30. То есть недвижимость становится на треть дороже.
Приобретая недвижимость, скажем, на Кипре, человек платит госпошлину — она составляет от 3 до 8 стоимости жилья. Существует еще так называемый гербовый сбор — это регистрация контракта в земельном офисе, но сумма небольшая. Кипрская недвижимость одна из самых востребованных у россиян — на острове их около 50 % от числа всех жилищных нерезидентов, что связано с большим диапазоном цен от 30 до 200 тысяч евро. Но в тройку лидеров Кипр не входит. Там прочно обосновались французский Лазурный берег, Лондон — абсолютный лидер на всех «фронтах», где квадратный метр ниже четырех тысяч евро не опускается ни в одном из районов, а в центральных держится на уровне около 10 тысяч евро и больше — и еще Испания, которая стала специализироваться на строительстве элитного жилья. Наши соотечественники начинают активно скупать виллы в Испании, предпочитая их французским, потому что содержание будет обходиться дешевле. Кроме Кипра, «демократичный» сегмент — это регион Адриатики и умиротворенных Балкан: Болгария, Хорватия, Черногория и т.д.
Кроме стран с теплым климатом и высоким уровнем жизни, привлекают внимание россиян также вложения в недвижимость вблизи горнолыжных курортов и даже острова. По словам Л. Хоревой, в практике их фирмы есть случай продажи россиянину острова на Сейшелах. Рынок островов тоже делится на сегменты: его можно купить вблизи Хорватии за 30 тысяч, а можно за 10 миллионов долларов на Мальдивских, Сейшельских или Карибских островах. Многое зависит от месторасположения, климата, размеров, инфраструктуры: остров необитаемый или живет на нем какое-то дикое племя, или он развит, есть отель, с помощью которого в дальнейшем хозяин острова может получать прибыль. Покупка острова связана не только с большими расходами, но и с огромными трудностями в оформлении. Поэтому есть спрос не на сами острова, а на жилье там — кроме Кипра, это Канары, Балеарские острова, Мальорка, Ибица, Сардиния. В ходу недвижимость и на искусственных островах. Так, среди покупателей апартаментов на искусственном острове Пальма Джумейра в Персидском заливе в Дубае — 90 % из России и стран СНГ.