Экономист Абрамова прокомментировала ситуацию с коммерческими помещениями в жилых домах

Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов являются важным элементом городской инфраструктуры, обеспечивающим шаговую доступность услуг. Их доля в составе жилых проектов различается в зависимости от класса объекта и концепции застройки.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансового и инвестиционного менеджмента (Финансовый университет при Правительстве РФ) Рута Абрамова в беседе с “Южным федеральным” рассказала о некоторых аспектах, связанных с коммерческими помещениями в жилых домах.

- В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса встроенная коммерция, как правило, занимает от 3 до 7% от общей площади. Это обусловлено ориентацией на массового покупателя и необходимостью базовой инфраструктуры — магазинов, аптек, салонов, кофеен, - поясняет эксперт.

В бизнес- и премиум-классе коммерческая площадь составляет около 2–5%, так как упор делается на приватность, безопасность и ограниченный доступ посторонних. Здесь часто предусмотрен строго отобранный пул арендаторов (например, бутик-услуги, премиальные кафе), а сама коммерция проектируется с отдельными входами.

По словам Руты Абрамовой, в настоящее время согласно СП 42.13330.2016 "Градостроительство", рекомендуется предусматривать встроенные помещения для обслуживания населения в жилых зонах, особенно в крупных проектах комплексной застройки.

Чаще всего арендаторами помещений в МКД в спальных районах являются те, кто обеспечивает базовые потребности. В первую очередь это:

- Продуктовые сети;

- Аптеки;

- Салоны красоты; 

- Кофейни и пекарни;

- Пункты выдачи;

- Детские развивающие центры и кружки.

Эти арендаторы обеспечивают стабильный спрос и трафик, особенно в плотной застройке.

- При проектировании учитываются требования потенциальных арендаторов: закладываются мощности под вентиляцию и вытяжку (особенно для общепита), высота потолков, доступ к канализации, усиленные перекрытия. Часто девелоперы предлагают типовые блоки с возможностью объединения или деления. В последние годы растёт популярность проектирования “под якоря” — продуктовых магазинов или аптек, - поясняет экономист.

Как же определяется стоимость коммерческих помещений в домах различных классов и как стоимость зависит от стадии строительной готовности ЖК?

- Стоимость зависит от локации, параметров помещения (витрины, отдельный вход, инженерия) и класса ЖК. В премиум-сегменте цена выше из-за архитектуры, локации и аудитории. На стадии котлована цена на 15–25% ниже, по мере готовности растёт. На финишной стадии объект продаётся по максимальной рыночной цене, - комментирует специалист.

По словам Руты Абрамовой, это связано с уровнем рисков и тем, что на ранних стадиях девелопер заинтересован в быстрой продаже.

Стоит также отметить, что примерно 30–40% сделок по покупке нежилых помещений проходят ещё до ввода дома в эксплуатацию. На раннем этапе чаще покупают инвесторы, рассчитывающие на рост цены, а также сетевые арендаторы, бронирующие точки под будущие магазины. Бывает, что небольшие бизнесы “вкладываются” в помещения под конкретную локацию и аудиторию.

При этом наибольший спрос складывается на помещения площадью от 40 до 120 м². Это универсальный формат под магазины, кофейни, аптеки. Также востребованы блоки 150–250 м² под супермаркеты. Сложнее найти арендаторов на слишком маленькие (<25 м²) или слишком большие (>300 м²) помещения — из-за ограниченного применения и высоких затрат.

- Сегодня стрит-ритейл на первом этаже новостройки - один из самых привлекательных форматов вложений: доходность 8–12% годовых. Он стабильно востребован, особенно в районах с плотной застройкой. Это хорошая альтернатива жилью и депозитам. Однако важно правильно выбрать локацию, оценить трафик и конкуренцию, - также отмечает экономист Рута Абрамова.

Обратила внимание эксперт и на возможные риски и особенности управления коммерческими помещениями.

- Коммерческие помещения в составе жилого дома — это особый тип собственности с рядом нюансов. Основные риски связаны с соседством с жильцами, которые могут жаловаться на шум, запахи или режим работы арендатора. Кроме того, не всегда удаётся установить отдельные инженерные узлы, и тогда эксплуатация усложняется, - поясняет она.

Кроме того, по словам Руты Абрамовой, коммерция не входит в общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), и управление такими помещениями осуществляется по отдельным договорам. Управляющая компания может отказаться обслуживать нежилые помещения, особенно если у них отдельный вход. При этом владелец помещения обязан соблюдать СанПиН, требования пожарной безопасности и архитектурного облика, особенно если меняются фасадные решения.