Инвестор Александр Воронин объяснил, почему письмо от ФНС в сентябре нужно открыть в день получения

С 21 сентября начинается печать и массовая рассылка налоговых уведомлений - заплатить имущественные налоги за 2025 год нужно не позднее 1 декабря. Для большинства собственников это рутина: пришла квитанция, оплатил, забыл. Для владельца земли в этом году все иначе. Дата получения уведомления теперь запускает отсчет срока, в который можно оспорить кадастровую стоимость задним числом. Пропустили - потеряли право.

Что изменилось на самом деле, «Южному Федеральному» рассказал Александр Воронин — инвестор, основатель фонда «Первая земельная компания». Он объяснил по порядку, потому что здесь сошлись сразу три изменения.

Уведомление может прийти туда, куда вы не смотрите

С 1 августа действует приказ ФНС от 26 февраля 2026 года № ЕД-1-21/118, который изменил порядок получения уведомлений. Раньше, чтобы получать их электронно, нужно было заранее подать заявление о согласии. Теперь эта процедура отменена: уведомления автоматически генерируются в личном кабинете на «Госуслугах» у всех пользователей с подтвержденной учетной записью, если человек прямо не отказался. Бумажное письмо при этом можно так и не дождаться. Звучит как удобство. На практике это означает, что человек, который годами ждал конверт в почтовом ящике, может просто не узнать о начисленном налоге. Само уведомление размещают не позднее чем за 30 дней до срока уплаты, то есть основная волна пройдет осенью.

Что изменил Конституционный суд

14 июля Конституционный суд вынес постановление № 48-П по жалобам двух граждан - Инги Бухмиллер и Антона Епифанова. Проверялась статья 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» и часть 3 статьи 245 КАС.

Суть проблемы: Кадастровая стоимость периодически обновляется, а прежняя становится «архивной». Но налоги за прошедшие периоды продолжают считать именно по ней. При этом закон отводил на оспаривание шесть месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка в отчете оценщика. Человек узнавал о завышенной сумме из налогового уведомления, которое приходит во второй половине следующего года, и шестимесячный срок к тому моменту уже истекал.

КС признал такое регулирование не соответствующим Конституции в той части, в какой оно лишает добросовестного налогоплательщика возможности оспорить архивную стоимость. Законодателю поручено внести изменения. До появления поправок действует временный порядок, прописанный в самом постановлении: заявление в уполномоченное бюджетное учреждение подается в течение года со дня, когда гражданину стало известно о налоговых последствиях, в том числе со дня, когда направленное уведомление считается полученным. Если стоимость установят в размере рыночной, она применяется к налоговой базе на 1 января соответствующего предшествующего года, а перерасчет охватывает три года до года подачи заявления. Вот здесь и замыкается связка. Срок в один год отсчитывается от момента получения уведомления. А уведомление теперь автоматически считается доставленным через «Госуслуги», даже если вы туда не заходили.

Два ограничения, о которых обычно не пишут

Первое: временный порядок КС адресован гражданам без статуса ИП. Если участок оформлен на предпринимателя или юрлицо, работает общий механизм, и рассчитывать на годичный срок из постановления не стоит.

Второе: проверку части 3 статьи 245 КАС суд прекратил, не найдя в ней нарушения прав. То есть расширили именно внесудебный путь через бюджетное учреждение, а не судебный порядок целиком.

Параллельно переоценивают саму землю

С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка во всех регионах, кроме городов федерального значения, проводится через единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных» - это закреплено Федеральным законом № 243-ФЗ от 23 июля 2025 года. В переходный период 2026–2027 годов наряду с НСПД могут использоваться региональные информационные системы, чтобы корректно перенести данные и не наплодить ошибок.

Важно понимать очередность: в 2026 году оценивают именно земельные участки - в 85 регионах, а объекты капитального строительства будут оценивать в 2027-м. Плановая периодичность - раз в четыре года, для Москвы, Петербурга и Севастополя — раз в два года.

Для Подмосковья масштаб такой: в 2026 году проводится массовая оценка 4,2 млн земельных участков. Предыдущая кампания проходила в 2022 и 2023 годах и охватила 13,2 млн объектов, из них 4,1 млн участков.

И еще один момент, который в обсуждениях теряется, а для бизнеса он весомее налога. С начала 2026 года размер арендной платы за государственные, муниципальные и неразграниченные участки в Московской области определяется на основании кадастровой стоимости. То есть переоценка 2026 года — это не только про налог в 2027-м, это про стоимость аренды по действующим договорам.

Как я смотрю на это как инвестор

Я не советую собственникам автоматически бросаться снижать кадастровую стоимость. Это не бесплатная операция: нужен отчет оценщика, время, иногда сопровождение. Смотреть надо на конкретную ситуацию - назначение участка, его характеристики, рыночные аналоги и то, какой реальный вклад кадастровая стоимость вносит в вашу налоговую нагрузку. Если речь об участке в шесть соток, разница в налоге может не окупить самой процедуры. Если это несколько гектаров или арендованная площадка под бизнес, арифметика совсем другая.

В своей работе я развожу два показателя и никогда их не смешиваю. Кадастровая стоимость: результат массовой государственной оценки. Рыночная: то, за сколько объект реально уходит. Кадастр бывает полезен как ориентир при первичном анализе, он подсвечивает, где оценка явно оторвалась от реальности. Но решение о покупке я не принимаю исходя из разрыва между кадастровой и рыночной ценой. Этот разрыв ничего не говорит о главном вопросе: кому и за сколько участок можно будет продать.

Разница между кадастром и рынком, это не доходность. Это в лучшем случае гипотеза.

Что сделать в ближайшие недели

Проверить личный кабинет на «Госуслугах» и на сайте ФНС, не дожидаясь бумаги. Посмотреть в уведомлении, от какой кадастровой стоимости посчитан земельный налог. Сравнить ее с ценами реальных сделок по сопоставимым участкам в вашем направлении. Не с объявлениями, а именно со сделками. И если расхождение выглядит серьезным, зафиксировать дату получения уведомления: с нее пойдет тот самый год.

«Кадастровая стоимость перестала быть цифрой, на которую можно махнуть рукой. В 2026 году она определяет и налог, и арендную плату, и, впервые за долгое время имеет понятный механизм пересмотра назад на три года», - заключил Александр Воронин.