Эксперт Кузнецова объяснила, может ли коммерческая недвижимость стать альтернативой депозиту

Еще совсем недавно большинство инвесторов предпочитали хранить деньги на банковских депозитах. Высокая ключевая ставка позволяла получать двузначную доходность практически без риска. Однако по мере смягчения денежно-кредитной политики ситуация начинает меняться. Доходность вкладов постепенно снижается, и инвесторы вновь обращают внимание на реальные активы, одним из которых становится коммерческая недвижимость.

Сможет ли недвижимость код коммерцию заменить депозиты по доходности, в комментарии «Южному Федеральному» объяснила Юлия Кузнецова, инвестиционный советник, основатель университета «Финансология».

«Небольшие офисные помещения сегодня действительно могут стать интересным инструментом для сохранения и приумножения капитала. Но рассматривать их как прямую замену банковскому депозиту было бы ошибкой. Депозит обеспечивает заранее известную доходность и высокую ликвидность, тогда как коммерческая недвижимость требует глубокого анализа и активного управления», - объясняет эксперт.

Основное преимущество небольшого офиса заключается в возможности получать сразу два источника дохода: регулярные арендные платежи и потенциальный рост стоимости самого объекта. Однако рассчитывать исключительно на рекламные обещания продавцов о доходности в 10–12% годовых не стоит. Реальная доходность всегда формируется после вычета всех расходов: налогов, коммунальных платежей, эксплуатационных затрат, возможных ремонтов и периодов простоя между арендаторами. Именно поэтому инвестору важно рассчитывать не валовую, а чистую доходность объекта, поясняет Юлия Кузнецова.

По словам аналитика, при выборе небольшого офиса ключевым фактором становится не цена квадратного метра, а ликвидность. Гораздо важнее понять, насколько быстро помещение можно будет сдать в аренду или продать при необходимости. Сегодня наиболее востребованы небольшие помещения площадью до 50–70 квадратных метров в современных бизнес-центрах с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и высокой заполняемостью. Именно такие объекты чаще всего арендуют небольшие IT-компании, юридические фирмы, бухгалтерские агентства, медицинские кабинеты и представители сферы услуг.

Самая распространенная ошибка инвесторов — оценивать объект исключительно по размеру потенциальной доходности. На практике гораздо важнее заранее изучить рынок: сколько аналогичных помещений пустует, как долго они экспонируются, по каким ставкам реально заключаются договоры аренды и насколько активен спрос именно в выбранной локации. Один-два месяца простоя могут существенно снизить годовую доходность и полностью изменить экономику проекта.

Не менее важно учитывать и перспективы перепродажи. Если объект приобретается исключительно ради высокой текущей доходности, но в дальнейшем его будет сложно реализовать без значительного дисконта, такую инвестицию сложно назвать удачной. Профессиональный инвестор всегда оценивает не только потенциальную прибыль, но и возможность быстро вернуть вложенный капитал.

«На мой взгляд, небольшой офис способен стать хорошим элементом диверсифицированного инвестиционного портфеля, особенно для инвесторов, ориентированных на долгосрочный пассивный доход. Однако он не является универсальной заменой банковскому депозиту или жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость может приносить более высокую доходность, но одновременно требует большей вовлеченности, грамотного анализа и готовности принимать инвестиционные риски. Именно поэтому при выборе подобных объектов главным критерием должна быть не обещанная доходность, а ликвидность, качество локации и устойчивый спрос со стороны арендаторов», - заключила Юлия Кузнецова.