Коммунальный тупик

Беспредел в сфере ЖКХ способствует нарастанию социальной напряженности
Возросший несанкционированный отбор ресурсов все чаще списывают на общедомовые нужды, а ответственность за оплату сверхнормативного потребления перекладывают, в том числе, и на добросовестных плательщиков. При этом, управляющие организации придумывают различные способы отказа от обязанностей исполнителя коммунальных услуг. А около 60 тысяч многоквартирных домов в Ростовской области, несмотря на нормы Жилищного Кодекса РФ, существуют без какого-либо способа управления.

Начисления по правилам

С введением в действие постановления правительства РФ от 06.05.2011 № 354 плата за коммунальные услуги резко возросла за счет появления
строки расходов на общедомовые нужды. В результате многочисленных жалоб граждан Президент РФ вмешался в данную ситуацию и поручил Правительству РФ отрегулировать ситуацию.

Постановлением правительства РФ от 16.04.2013 № 344 были внесены изменения в п. 44 «Правил предоставления коммунальных услуг…». Правительство РФ предоставило право потребителям коммунальных услуг не оплачивать превышение объёма коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, над объёмом, определенным нормативами потребления, установленные субъектом Российской Федерации. Согласно постановлению, превышение управляющие организации (далее УО) должны оплачивать за счет собственных средств. Собственники могут принять решение о распределении этих расходов на всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме, но такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников.

Следовательно, при производстве расчетов по жилищно-коммунальным услугам МУП «ЕИРЦ» и другие расчётные центры не имеют права указывать в платёжных квитанциях суммы к оплате общедомовых нужд, превышающие объёмы коммунальных платежей, если УО не предоставлены им копии протоколов общих собраний собственников или информация об имеющихся у них таких протоколах. При этом оформлены они должны быть с указанием номеров квартир и дат оформления.

С целью информирования потребителей о нормативных объёмах потребления коммунальных услуг домом на общедомовые нужды и контроля потребителями за правильностью начисления платежей, МУП «ЕИРЦ» и другие расчетные центры обязаны указывать в платежных документах нормативы потребления коммунальных услуг на один квадратный метр общедомовой площади, установленные субъектом Российской Федерации. Так же должна быть указана и общедомовая площадь с учетом подвального помещения – для определения нормативного объема потребления электроэнергии, и без него – для определения нормативного объёма потребления холодного и горячего водоснабжения.

Потребитель должен знать, за что платит

Рассмотрим нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. Постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области от 28.05.2013 № 13/2 установлены и введены в действие с 1 июня 2013 года нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды на территории Ростовской области. Нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды определены едиными на территории Ростовской области в следующем размере:
0,02 куб. м /кв. м в мес. – холодное водоснабжение,
0,02 куб. м /кв. м в мес. – горячее водоснабжение.
Нормативный объём коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению определяется с учетом общедомовой площади, указанной в Постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 306.
В приложении к данному постановлению в п. 27 указано:
«Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.

1. Многоквартирные дома, оборудованные осветительными установками - 0,6

2. Многоквартирные дома, оборудованные осветительными установками и лифтами - 1,7

3. Многоквартирные дома, оборудованные осветительными установками, системами противопожарного оборудования и дымоудаления, дверными запирающими устройствами, усилителями телеантенн коллективного пользования, насосным оборудованием холодного и горячего водоснабжения, а также системами отопления и другим оборудованием - 0,9

4. Многоквартирные дома, оборудованные осветительными установками, лифтами, системами противопожарного оборудования и дымоудаления, дверными запирающими устройствами, усилителями телеантенн коллективного пользования, насосным оборудованием холодного и горячего водоснабжения, а также системами отопления и другим оборудованием - 2,0

Данный список исчерпывающий. В нём отсутствуют подвальные и чердачные помещения. Министерство жилищного хозяйства Ростовской области прямо указывает: «4) Приведен состав площади помещений общего пользования применительно к нормативам по холодному и горячему водоснабжению. Из состава площадей исключены чердаки и подвалы». (Методические указания, 2013 год). Постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области от 24.08.2012 № 29/104 установлены и введены в действие с 1 сентября 2012 года нормативы потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды – кВтч на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме в месяц. Нормативный объем коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды определяется с учётом общедомовой площади, указанной в Техническом паспорте на многоквартирный дом (без учёта жилых и нежилых помещений собственников).
Следовательно, каждый потребитель коммунальных услуг, проживающий в многоквартирном доме под управлением управляющей организации, должен знать максимальную (нормативную) величину объема коммунального ресурса на общедомовые нужды, который он обязан оплачивать.

Уловки управляющих организаций

Управляющие организации не желают оплачивать за счёт собственных средств сверхнормативный коммунальный ресурс на общедомовые нужды, придумывая различные способы отказа от обязанностей исполнителя коммунальных услуг.

Исполнителями коммунальных услуг в многоквартирных домах, в которых граждане выбрали способ управления общедомовым имуществом «Управляющая организация», в соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Правил предоставления коммунальных услуг…», утверждённых Постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354, могут быть только управляющие организации.

Согласно императивным нормам законодательства, обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Первое, что придумали УО с целью не платить за сверхнормативный коммунальный ресурс на общедомовые нужды, это вместо договоров приобретения коммунального ресурса стали заключать с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО) агентские договоры. Суды пресекли эти нарушения.
В своем постановлении Второй арбитражный апелляционный суд от 16 апреля 2012 года № 02АП-1464/12 указал, что УО не может выступать платежным агентом РСО по договору энергоснабжения.
В определении ВАС РФ от 3 октября 2012 года № ВАС-12554/12 указано, что исполнитель (УО) обязан приобретать коммунальные ресурсы у РСО.
УО и РСО обязаны действовать в соответствии с постановлением правительства РФ от 14.02.2012 № 124. «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг».

Ресурсоснабжение в обход закона

Второе, стали разрывать договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО или отказываться от их заключения. РСО, заинтересованные напрямую получать с потребителей плату не только за потреблённый ими лично коммунальный ресурс, но и за коммунальный ресурс на общедомовые нужды, идут навстречу УО, сами инициируя одностороннее расторжение договоров, нарушая при этом п. 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ и постановление правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

В п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ законодатель установил:
«Управляющие организации ………не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение...».
В отношении одностороннего расторжения договоров РСО с управляющими организациями следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
В решении Верховного суда РФ от 25.09.2013 (дело № АКПИ13-852) указано:
«В отношении граждан-потребителей коммунальных услуг необходимо принимать во внимание резолюцию Генеральной Ассамблеи ООН от 9 апреля 1985 г. «Руководящие принципы для защиты интересов потребителей» (далее - Руководящие принципы), признаваемую и учитываемую правительствами государств-участников Соглашения об основных направлениях сотрудничества государств-участников Содружества Независимых Государств в области защиты прав потребителей, заключенного в г. Москве 25 января 2000 г., к которым относится и Российская Федерация.
Согласно Руководящим принципам политика правительств должна быть направлена на предоставление потребителям возможности максимально выгодно использовать свои экономические средства; на обеспечение удовлетворительных технических и эксплуатационных характеристик, надлежащих методов распределения, добросовестной деловой практики, информативного маркетинга и эффективной защиты против практики, которая может отрицательным образом затронуть экономические интересы потребителей и осуществление выбора при покупке; правительствам следует активизировать свои усилия по предотвращению практики, наносящей ущерб экономическим интересам потребителей, путем обеспечения того, чтобы производители, распределители и другие лица, участвующие в предоставлении товаров и услуг, соблюдали установленные законы и обязательные нормы (пункты 13 и 14)».

Принимая во внимание резолюцию Генеральной Ассамблеи ООН от 9 апреля 1985 года, в целях законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, правительством РФ было принято постановление от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг». В пункте 30 определено, в каких случаях ресурсоснабжающая организация может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по поставке коммунального ресурса и как при этом она обязана действовать.

«30. В договоре ресурсоснабжения может предусматриваться право отказаться от его исполнения полностью:
а) для ресурсоснабжающей организации – при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме…».

Следовательно, РСО обязаны в первую очередь руководствоваться положениями Постановления правительства РФ от 14.02.2012 № 124, а не другими законодательными актами регулирующие их деятельность. Вводя эти нормы, Правительство РФ подчёркивает, что УО теряет право управлять домом, если не является Исполнителем коммунального ресурса. Российским законодательством не предусмотрен способ управления многоквартирным домом УО, когда Исполнителем коммунального ресурса является РСО.

УО или ремонтные организации?

Третье. УО, обратив внимание на ст. 164 ЖК РФ, стали требовать с собственников, чтобы они перешли на непосредственный способ управления, при котором УО теряют статус управляющих и переходят в статус просто ремонтных организаций. При таком способе управления потребители самостоятельно заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО и оплачивают сверхнормативные объемы коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. УО стали сами(?!!) проводить общие собрания собственников. Появились неизвестно откуда протоколы о смене способа управления на непосредственный. Далее, они стали ходить по квартирам, принуждая каждого собственника заключить с ними договор на обслуживание (ремонт) общего имущества дома.

Четвертое. УО начали представлять в расчетные центры жилищно-коммунальных услуг письма, в которых просят распределять сверхнормативный объем коммунального ресурса на общедомовые нужды среди потребителей без соответствующего на то разрешения собственников. Например, ООО «Управляющая организация «Новая» представила информацию в Прокуратуру г. Ростова-на-Дону , что «разница в объеме коммунальных услуг компенсируется управляющей организацией самостоятельно». Нет ни одного законодательного акта, разрешающего управляющей организации действовать таким образом.

Верховный суд РФ указал на недопустимость перекладывания ответственности за оплату сверхнормативного коммунального ресурса на общедомовые нужды на добросовестных граждан.

В своем решении № АКПИ13-862 от 16.11.2013 он отметил: «...отнесение на исполнителя, осуществляющего управление многоквартирным домом, превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, над нормативом коммунальной услуги на общедомовые нужды в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято иное решение, направлено на стимулирование управляющей организации к выполнению мероприятий по эффективному управлению многоквартирным домом (выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного потребления коммунальных услуг и др.)»/

Надзорные органы, несмотря на многочисленные жалобы граждан на нарушение их прав, не спешат потребовать с управляющих организаций и расчётных центров выполнение п. 44 «Правил предоставления коммунальных услуг…». Поскольку у УО денег на оплату сверхнормативного коммунального ресурса на общедомовые нужды нет, то они могут быть признаны банкротами и удалены с рынка данного вида услуг. В то же время на основании п.7 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:
«Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи».

А где местная власть возьмет платежеспособную, умеющую работать Управляющую организацию? В регионе 60 тысяч многоквартирных домов, несмотря на нормы Жилищного кодекса РФ, существуют без какого-либо способа управления.

Проблемы в ЖКХ создают непрофессионалы

С увеличением тарифов на коммунальные ресурсы, социальной нормы на электроснабжение несанкционированный отбор ресурсов возрос, а Правительство РФ всё это отнесло на общедомовые нужды. Начались конфликтные ситуации. Растёт напряжение в обществе.

Это закономерный итог работы Государственной Думы, правительства РФ по реформированию ЖКХ, когда законодательные акты принимаются людьми, которые, по моему мнению, не способны или не хотят понять, какие процессы происходят в обществе. Не потому ли председатель комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Г.П. Хованская, поняв, что Дума не в состоянии решить насущные проблемы в ЖКХ, и в предчувствии наступающего хаоса при проведении капитального ремонта многоквартирных домов (далее – МКД) региональными операторами с помощью «общака», выезжает в регион, где занимается формированием общественного движения граждан.

Проблема с управляющими организациями заложена в придуманном депутатами способе управления. Управляющая организация в одном лице управляет эксплуатацией общего имущества дома, содержит и ремонтирует его, т.е. «сама работаю и сама себя контролирую». Как показала практика, директора УО не знают правил эксплуатации МКД, их никто этому не обучал, учиться этому не хотят, да по закону это и не требуется. Стать управляющим МКД стало проще, чем взять в аренду место на рынке для торговли яблоками. Ещё проще, если учредители УО аффилированы с местными органами власти. А в итоге ставится под сомнение безопасность и комфортное проживание граждан. Вот и получилось: с одной стороны одна группа граждан, не зная правил эксплуатации МКД, занимается управлением, другая часть граждан, совет МКД, не зная правил эксплуатации общедомового имущества, пытается ее контролировать, а третья группа граждан, по моему мнению, технически неграмотная, не знающая, с какого конца приступить к реформе ЖКХ, данную ситуацию возвели в ранг закона.
Реформа, проводимая государством в любой области нашей жизни, должна учитывать интересы граждан и привести, в конечном счёте, к улучшению качества жизни. Законодательная власть, опираясь на гражданское Общество, вырабатывает концепцию реформы, законы, а исполнительная власть осуществляет и контролирует их проведение.

Если реформа проводится в интересах государства, путем насильственного насаждения рыночных отношений, без учета экономического состояния общества, интересов большинства его граждан, то такая реформа обречена на провал. Складывается впечатление, что мы пошли этим путем, и жилищно-коммунальная реформа в нашей стране сводится к переложению всех накопившихся с годами проблем на плечи граждан. Поскольку общество зашло в коммунальный тупик, правительству РФ следует не латать старую, а предложить обществу для обсуждения новую концепцию реформы ЖКХ.

Владимир БАБИЧЕВ, руководитель «Регионального общественного движения «Патриот» в защиту прав граждан в сфере жилищно-коммунальных услуг»

Источник: "МК на Дону"