Ваш адвокат. Борьба документов: у кого меньше подделок.

04/07/2010 - 15:22

Проблемы с оформлением прав на землю у граждан и организаций в нашей стране существовали всегда. На протяжении истории России неоднократно менялось отношение государства к передаче земли в «частные руки», а следовательно, менялся и объем земельных прав, которые могли принадлежать физическим и юридическим лицам, менялся порядок предоставления земли.

В рассматриваемом конкретном деле спор возник по поводу одного и того же земельного участка в Московской области.
Истец владел данным участком с 1991 г., однако кроме некоторых недавно посаженных кустов, на нём не было и за ним не ухаживали. Начал её возделывать землю, только в 2007 г. Провел кадастрирование, получил кадастровый паспорт на земельный участок, собрался возводить дачные строения.
В 2007 г. на данный участок приехала Ответчица. Считая землю своей собственностью, она обнаружила некоторое движение на её участке и огородила его забором для предотвращение его дальнейшее незаконное использование, поставила сруб для бани и тем самым воспрепятствовала Истцу в пользовании её земельным участком.
Поскольку попытки Истца урегулировать спор в досудебном порядке ни к каким результатам не привели, он обратился в суд с иском об обязании Ответчицы освободить участок, снести самовольно возведенные постройки, не чинить препятствий Истцу в пользовании земельным участком, а также признать недействительными документы, на которых Ответчица основывала свое право на данный земельный участок.
В подтверждении своего права Истец ссылался на следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на землю 0,17 га,
- Свидетельство о государственной регистрации права,
- Постановление главы администрации Московской области о закреплении за Истцом земельного участка.
Основываясь на данных документах, Истец считал, что земля принадлежит ему на праве собственности. Однако не в одном из документов не была отражена нумерация участков, т.к. последней как таковой не было.
Ответчица с иском не согласилась. Она была уверена, что право собственности на данный участок принадлежит ей и обратилась в суд с встречным исковым заявлением, содержавшим просьбу обязать ответчика не чинить её препятствий в пользовании земельным участком.
У Ответчицы имелись следующие документы для подтверждения своих земельных прав:
- Постановление Главы администрации сельского совета Московской области о предоставлении земельного участка;
- Свидетельство о праве собственности.
Таким образом, у обеих сторон было достаточно правоустанавливающих документов для государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с п. 2, 3, 6, 7 ст. 25.2 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, является следующий документ:
- Нормативный акт (Постановление, решение и т.д.) о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- Свидетельство о праве собственности на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
В случае, если дача получена по наследству предоставляются:
- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на дачное здание (строение) или сооружение;
- один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей статьей документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.
Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок не допускается. В том числе и документ подтверждающий номер земельного участка на плане.

Интересно, что обеим сторонам, уже после подачи искового заявления, удалось зарегистрировать свое право собственности на спорный земельный участок. Истец это сделал в августе 2007 г., а Ответчица в феврале 2008 г. Однако на решение суда это никак не повлияло.
Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако в судебном порядке зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено.
Поскольку обе стороны ссылались на подложность правоустанавливающих документов, суду следовало определить, какая из сторон представила в суд подлинные документы, а какая – подложные. Именно от этого зависел исход дела.
Для этого сторонами и судом исследовались дополнительные доказательства, которые могли подтвердить:
1) подложность правоустанавливающих документов обоих сторон (свидетельские показания лиц, подписывавших правоустанавливающие документы; справки из органов ЗАГС, архивные данные об изменениях в названии и подчиненности организаций, осуществлявших выдачу документов);
2) существование прав на земельный участок у соответствующей стороны (похозяйственные книги, справки из органов, осуществлявших предоставление земельного участка);
3) осуществление соответствующей стороной землепользования и несение бремени собственника земельного участка (квитанции об оплате земельного налога, свидетельские показания соседей, постановление о привлечении к административной ответственности за нецелевое использование земли и т.п.)

Интересно, что в настоящее время часто встречаются землепользователи - члены садовых товариществ, у которых вообще нет никаких документов, подтверждающих права на землю.
Такие лица, как правило, собственниками не являются, но имеют право на приватизацию земельного участка, предоставленного ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
На основании п. 4 ст. 28 ФЗ РФ 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» такие лица должны обратиться с соответствующим заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, с приложением следующих документов:
- описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:
- удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
- выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.
На основании документа, подтверждающего предоставление земельного участка в собственность, может быть проведена государственная регистрация этого права.

Однако вернемся к рассматриваемому делу.
В результате исследования документов Истца, выяснилось, что они имеют следующие недостатки, а именно:
(1) Постановление главы администрации сельсовета Московской области о закреплении за Истцом земельного участка имеет неоговоренные исправления и дополнения относительно площади земельного участка (размер земельного участка менялся с 0,12 га до 0,17 га, а также говорит не о «предоставлении», а о «закреплении» земельного участка;
(2) в Свидетельстве о праве собственности на землю 0,17 га имеется ссылка на Постановление главы администрации сельсовета, на основании которого и было выдано Свидетельство о собственности, данное Постановление Истцом в суд представлено не было;
(3) Свидетельство о государственной регистрации права было выдано после возникновения спора о праве и после наложения ареста на проведение работ на с(нецензурное слово)м земельном участке.
Однако документы Ответчицы также не отличались образцовым оформлением. В ходе судебного заседания выяснилось следующее.
(1) Согласно справке Архивного отдела Администрации района Постановление о предоставлении Ответчице с(нецензурное слово)го земельного участка в 1993 г. в архивах не значится.
(2) Не имеется сведений о хозяйстве Ответчицы и в похозяйственных книгах соответствующего муниципального образования.
(3) На основании справок, Выданных ЗАГС, Ответчица на момент предоставления земельного участка (в 1993 г.) носила фамилию мужа, тогда как постановление выдано на ее девичью фамилию.
Свидетель, занимавший должность главы администрации сельсовета Московской области, подтвердил факт подписания им правоустанавливающих документов, принадлежащих Истцу, и не смог объяснить, чья подпись стоит на правоустанавливающих документах Ответчицы.
(4) Более того, судом установлено, что печать на документах Ответчицы старого образца, на момент выдачи данных документов уже не использовалась.
С другой стороны, несмотря на ненадлежащее осуществление местной администрацией работы с документами, на что указал суд в своем решении, в ходе судебного заседания установлено, что Истец учтен в похозяйственной книге как владелец с(нецензурное слово)го земельного участка.
Оценив данные доказательства, суд пришел к выводу о подложности правоустанавливающих документов, представленных Ответчицей.
На основании показаний свидетелей, а также иных доказательств (постановления о привлечении к административной ответственности, справок об уплате земельного налога) суд пришел к выводу, что именно Истец с 1991 г. фактически использовал земельный участок, нес бремя собственника земельного участка, тогда как Ответчица приступила к его использованию в 2007 г.
Суд также указал, что администрация сельского совета не имела законных оснований для предоставления Ответчице с(нецензурное слово)го земельного участка в 1993 г., так как ранее (в 1991 г.) он был предоставлен Истцу.
На основании изложенного суд признал правоустанавливающие документы, представленные Ответчицей, незаконными, недействительными, полностью удовлетворил иск, истребовав из незаконного владения Ответчицы принадлежащий Истцу на праве собственности земельный участок, обязав Ответчицу снести самовольно возведенные постройки. При этом суд ссылался на нормы ст. 301, 304 ГК РФ о праве собственника истребовать принадлежащую ему вещь из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений его права, а также на нормы ст. 222 ГК РФ и 62 ГК РФ относительно обязанности сноса самовольной постройки за счет виновного лица. В удовлетворении встречного иска суд отказал.
Ввиду очевидной обоснованности судебного решения в кассационной инстанции оно сторонами не обжаловалось.

Что такое «закон о дачной амнистии»?
Это ФЗ РФ от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный закон вносит изменения в ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ РФ 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», другие законы.
Изменения касаются порядка оборота дачных строений и земельных участков, их приватизации, а также оформления прав на них.
Закон упрощает оформление дачниками земельных прав. Однако он не может исключить возникновения споров, вызванных бессистемностью и несовершенством прежнего порядка предоставления земельных участков, отсутствием централизованной базы данных даже в пределах одного населенного пункта, недобросовестным оформлением правоустанавливающих документов.
Более того, ныне действующая процедура регистрации земельных прав настолько упрощена, что, как видим, не исключает вероятности регистрации права собственности на один и тот же спорный земельный участок двумя собственниками (сторонами спора) одновременно. В связи с этим даже обладатель зарегистрированного права собственности на земельный участок не может быть уверен, что на его земле однажды не возникнет чужой дом.

Авторы: Адвокат Инютин А.М., стажер Борисова А.Б.

Раздел: 
Ваш адвокат
автор:
Сергей САХАРКОВ

Новости партнеров: