Сарафанное радио – единственный достоверный источник информации о риэлтерах

Атморская Оксана Леонидовна - юрист, эксперт-консультант по жилищному праву и сделкам с недвижимостью. В нашем интервью мы обсудили наиболее острые вопросы, касающиеся договорных отношений с агентствами недвижимости, особенностей работы с риэлтерами.

- Оксана, Вы – наш эксперт, которому тысячи посетителей информационно-правового портала ЮКОН доверяют вопросы, связанные с покупкой, продажей, обменом недвижимости. Жилищный вопрос вообще очень трудный, тем более сейчас. И бывает, что одна операция с жилой площадью слишком сложна, чтобы можно было обойтись без привлечения риэлтера. Например, при размене 4-комнатной квартиры на две квартиры поменьше (например, 2-комнатная + 1-комнатная), составляется целая цепочка из 10 и более покупателей. Какие советы Вы могли бы дать людям по выбору агентства недвижимости? Как понять, заслуживает фирма доверия, или лучше обойти ее стороной?

- Добрый вечер, Мария. Полагаю, что дать однозначный ответ на этот вопрос достаточно проблематично. Прежде всего, гражданам следует понимать, что агентство недвижимости, как бы оно себя ни позиционировало, является лишь посредником между продавцом и покупателем. Наиболее эффективный способ правильно выбрать «посредника» - это прислушаться к мнению друзей и знакомых, основанному на их личном опыте. «Сарафанное радио» в нашей стране, является единственным достоверным источником информации о качестве предлагаемых риэлтерами услуг. Друзья и коллеги с огромным удовольствием поведают и о положительных, и об отрицательных сторонах работы с тем агентством недвижимости, в которое обращались сами.

В том случае, если надежный источник информации по волнующей проблеме в Вашем ближайшем окружении отсутствует, Вам придется рассчитывать только на себя. Для того чтобы минимизировать негативные последствия, нужно иметь четкое представление о том, что:

Риэлтер – это посредник, заработок которого зависит от того, будет ли заключена сделка. Т.е. риэлтер заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Обещания о несении ответственности агентством недвижимости в случае возникновения проблем у сторон договора (например, купли-продажи) после сдачи документов в УФРС и получения агентством вознаграждения, являются мифом. Агентство стороной договора (купли-продажи, мены и др.) не является, и отвечать за ненадлежащие исполнение договора сторонами, а также за возникновение правопритязаний третьих лиц в будущем – не будет в силу закона.

Риэлтер владеет механизмом оформления сделки, т.е. знает, какие справки, разрешения и др. документы необходимы для заключения сделки, а также какие инстанции и в какие сроки эти документы оформляют (выдают).

Риэлтер не имеет полномочий проводить правовую экспертизу документов, а также не имеет достаточных знаний и практического (юридического) опыта для анализа документов. Штатный юрист агентства недвижимости, работает не в интересах клиента агентства, а в интересах работодателя. Единственное, что он действительно проверяет (анализирует) – это договор между агентством и клиентом, причем поверка эта носит односторонний характер. И целью её является, отнюдь не минимизация проблем клиента.

Риэлтер не имеет полномочий заставить стороны заключить договор отчуждения недвижимости.

Никогда и никому не следует оставлять подлинники правоустанавливающих, правоподтверждающих, а также технических документов на квартиру (недвижимость);

- Заключая договор с агентством недвижимости, на что, в первую очередь, должен обратить внимание клиент? Какие «подводные камни» возможны в таком агентском договоре?

- Клиент агентства недвижимости должен, прежде всего, позаботиться о своей безопасности. Еще до заключения договора об оказании риэлтерских услуг необходимо ознакомиться с перечнем услуг и их стоимостью. Понимание того: что для меня сделают, и сколько это будет стоить – является ключевым моментом для принятия решения о том, станете ли Вы клиентом именно этого агентства. Далее, следует внимательно прочитать договор, предлагаемый агентством. В договоре, прежде всего, должен быть четко сформулирован его предмет, цена договора, порядок оплаты, иные условия (в зависимости от предмета договора). Важно понимать: во-первых, слово «договор» произошло от слова «договариваться», во-вторых, договариваться должны именно с Вами. Ставя свою подпись в договоре, Вы тем самым констатируете свое согласие с условиями договора. Именно поэтому, если Вам что-то непонятно, либо какое-то условие Вас не устраивает – договор подписывать не следует. Попросите проект договора и проконсультируйтесь с юристом. В том случае, если агентство не идет Вам навстречу: отказывается внести изменения в договор либо отказывается предоставить Вам договор для обсуждения его условий с юристом – стоит задуматься о поиске другого агентства, которое будет работать, учитывая не только свои, но и Ваши интересы.

- На что может рассчитывать клиент, если заключил договор на размен квартиры с агентством недвижимости сроком на 3 месяца, и в договоре есть пункт о том, что по согласованию сторон договор может быть пролонгирован? Если по истечении установленного 3-месячного срока риэлтер так и не нашел подходящий вариант размена, должен ли он нести ответственность перед клиентом? Имеет ли смысл для клиента пролонгировать договор?

Для того чтобы ответить на данный вопрос, нужно, как минимум, ознакомиться с таким договором. В общих чертах на поставленный вопрос можно ответить следующим образом.

Решение о пролонгации договора принимают его стороны, в том числе и заказчик, клиент агентства. В том случае, если клиента устраивает качество работы агентства (риэлтер работал в течение 3-х месяцев над его проблемой: предлагал варианты обмена, организовывал показы, т.е. выполнял свои обязанности по договору, но по какой-то причине обмен в этот срок не состоялся) и актуальность размена все ещё не отпала – скорее всего, имеет смысл работать с этим агентством дальше. В том случае, если в течение 3-х месяцев клиенту не предложили каких-либо вариантов, и клиент видит, что дальнейшее сотрудничество с агентством не имеет перспективы – договор пролонгировать не стоит.

Относительно ответственности агентства. Договор на оказание риэлтерских услуг по своей гражданско-правовой природе является договором возмездного оказания услуг, часто с элементами договора поручения. В силу закона, оплате подлежит не результат работы, а процесс оказания услуги. Именно по этой причине очень важно ещё при заключении договора чётко обозначить перечень услуг и стоимость каждой услуги из этого перечня. Соблюдение указанной формальности не оставит сторонам шансов в дальнейшем для предъявления необоснованных претензий. Клиент по истечении трёх месяцев оплатит агентству «процесс поиска и показа вариантов», если этот процесс имел место быть.

Ответственность агентства возникнет в том случае, если клиент внёс оплату за услугу, но она ему не оказана. В частности: Вам обещали в течение 3-х месяцев подобрать и, что немаловажно, показать конкретное количество вариантов размена Вашей квартиры, а в случае если вариант Вас устроит – оформить сделку. Три месяца прошло, а Вам так ничего и не предложили. В этом случае агентство обязано вернуть Вам деньги, так как сам процесс оказания услуги отсутствует. Кроме всего, если в возврате денег Вам будет отказано, при обращении в суд Вы сможете взыскать с недобросовестного исполнителя и проценты за пользование Вашими денежными средствами.

Учитывая все изложенное, следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что даже при достаточной добросовестности агентства недвижимости выбор варианта размена все-таки остается за клиентом. Поэтому весьма сомнительным представляется формулировка «ответственность агентства при не нахождении подходящего варианта размена». Агентство недвижимости, в какую бы гражданско-правовую форму не была обличена его организация, – является коммерческой структурой (т.е. АН создано для извлечения прибыли) и бесплатно работать не может. Именно по этой причине, труд риэлтера (процесс поиска и показа) должен быть оплачен, и оплата труда не может быть поставлена в зависимость от капризности клиента (т.е. варианты Вам предлагали и показывали, но Вы ничего не выбрали – это не значит, что Вам совсем не оказали услугу). Вопрос в другом: стоит ли эта работа тех денег, которые с Вас требуют? Но об этом следовало договариваться при заключении договора.

- Как правило, в договоре риэлтеры указывают условие об ответственности сторон при досрочном расторжении договора по инициативе каждой из них. Если клиент по истечении срока действия договора отказался его продлевать по предложению агентства, будет ли это считаться досрочным расторжением? Есть ли опасность того, что клиента могут обязать уплатить риэлтеру понесенные им расходы, если результат работы риэлтера неудовлетворительный?

- При расторжении договора возмездного оказания услуг клиент обязан оплатить фактически выполненные работы (а это ни что иное как фактически понесенные расходы). Риэлтер, оказавший услуги по поиску, подбору варианта, показу квартир – работал, а значит должен получить вознаграждение, разумеется, если докажет, что услуги оказаны. Допустим, Вы обратились в агентство с намерением купить квартиру. Заключив договор с агентством на 6 месяцев, по истечении 3-х Вы передумали (неважно по какой причине). Вы имеете право расторгнуть договор, но если Вам предлагали и показывали варианты, то фактически услуга оказывалась, и Вы её обязаны оплатить. Разумеется, всё зависит от того, что является услугой «в Вашем договоре». Часто риэлтеры сами лишают себя дохода, указывая в договоре, что они по заданию заказчика обязуются оформить ему сделку. В этом случае де-юре платить не за что – сделка не заключена.

В том случае, если договор заключен на определённый срок и этот срок истёк, отсутствие пролонгации договора не может считаться его досрочным расторжением.

- Как эксперт информационно-правового портала ЮКОН Вы оказываете много юридических консультаций для наших посетителей, работаете над их вопросами. Как по-вашему, люди часто привлекают юриста к решению своих жилищных вопросов? Или в целях экономии предпочитают обходиться своим умом?

- С моей точки зрения, как раз таки граждане, размещая свой вопрос на портале, ошибочно полагают, что попали на личную консультацию к адвокату (юристу).

Грамотный и востребованный специалист, не имеет возможности бесконечного общения на портале. При колоссальной загруженности – времени на бесплатные консультации можно выделить совсем немного. Полагаю, что к моему мнению присоединятся коллеги, которые являются востребованными в реальной жизни и, также как и я, воспринимают работу на портале исключительно в качестве «зарядки для ума». Выделив ограниченное количество времени, я в скоростном режиме отвечаю только на те вопросы, на которые могу ответить сразу - не задумываясь (навскидку), не прибегая к помощи нормативных актов, т.е. используя свой личный ежедневный практический опыт, основанный, в том числе, и на судебной практике. Копирование в ответах текстов нормативных актов, считаю нецелесообразным, так как человек, не имеющий юридического опыта, читая эти бесконечные цитаты – видит в них только то, что хочет увидеть. А это приводит к непоправимым ошибкам.

Моё стойкое мнение таково: никто и никогда ещё не решил своих серьёзных проблем на виртуальном бесплатном портале. Бесплатный портал дает потрясающую возможность получить бесплатную ПЕРВИЧНУЮ консультацию, которая поможет определить направление дальнейших действий, но не более того. И это замечательно, что граждане имеют возможность, получить рекомендацию в выборе тактики для решения своей проблемы. В том случае, если мои ответы на вопросы посетителей, помогли им в выборе правильной тактики, – я очень рада.

К огромному сожалению, граждане привлекают адвокатов (юристов) ни к решению жилищных (либо иных правовых) вопросов, а к ликвидации серьезных последствий, возникших в результате их самостоятельного решения. Разумеется, бывают исключения. И эти исключения радуют.

- Портал ЮКОН активно взаимодействует с юристами, специализирующимися в области недвижимости, и их потенциальными клиентами, выступая в роли онлайн площадки, через которую юрист и клиент находят друг друга. С Вашей стороны, насколько Вы оцениваете такую конвертацию с помощью нашего портала? В каждом ли посетителе, задавшем свой вопрос, Вы можете увидеть своего будущего клиента?

- Моими реальными клиентами становятся не те посетители портала, которые задавали вопросы, а те, которые читали мои ответы на чужие вопросы. Попробую «перевести» каламбур. Граждане, нуждающиеся в юридической помощи, посещают портал и просматривают размещённую на нём информацию. Читая ответы на чужие вопросы, они имеют возможность сформировать своё мнение о квалификации того или иного специалиста. Образованному человеку несложно отличить профессионала-практика от юриста, цитирующего бесконечные нормативные акты и дающего им неправильную интерпретацию (тем более что авторские комментарии к этим цитатам, как правило, выдают отсутствие практического опыта). Здравомыслящий человек прекрасно понимает, что реальная помощь квалифицированного юриста бесплатной быть не может.

А посетители портала, получившие ответ на свой вопрос, как правило, либо присылают продолжение (если ответ им понравился, в том смысле, что решение проблемы имеет шанс сложиться в их пользу) либо размещают повторно этот же вопрос под разными номерами, надеясь получить тот ответ, который им понравится. К большому сожалению, мой совет: «обратитесь к адвокату (юристу) в своем городе», воспринимается посетителями портала не в качестве совета, а в качестве нежелания отвечать на их вопрос. Пользуясь возможностью, хочу пояснить цель такого совета:

1. При личной консультации адвокат (юрист) выяснит действительную картину правоотношения, так как из вопроса усмотреть её проблематично.
2. Для полноты картины необходимо ознакомиться с документами.
3. При личной консультации Вы можете получить нетрадиционный совет, который в разы увеличит Ваши шансы на победу. Я вижу решение проблемы, но оно настолько нестандартное, что возможность написать о нём в Интернете просто отсутствует (по разным соображениям).
4. На практике существует простой способ решения проблемы, который не противоречит закону, но в силу отсутствия практического опыта многие коллеги к нему не прибегают. Такие рекомендации выдаются только на платной консультации (и у юристов имеются профессиональные лазейки и тайны).
5. Исковое заявление либо иной процессуальный документ, а также договор, разрабатывается специально для клиента, на это затрачивается временной и интеллектуальный ресурс.

Именно по этой причине в Интернете не размещаются качественные документы – они все носят индивидуальный характер и предоставляются платно. Поэтому я (а также другие эксперты) часто советую прибегнуть к помощи не виртуального, а реального юриста.

По мере возможности, я продолжу свою работу с порталом ЮКОН. Надеюсь, что мои советы в рамках первичной консультации на информационно-правовом портале будут полезны для его посетителей. Со своей стороны хочется пожелать посетителям портала успехов, удач и побед в решении их юридических проблем.
- Спасибо большое, Оксана Леонидовна. Нам очень приятно видеть Вас экспертом на нашем портале! Надеемся, что Ваши советы помогут посетителям портала справиться с жилищной проблемой в минимальные сроки и, по возможности, без потерь.

Мария Габитова,
информационно-правовой портал "ЮКОН"