Обманутых дольщиков в Нижегородской области решили использовать на благо бюджета
Депутаты законодательного собрания Нижегородской области приняли закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области». Чиновники утверждают, что данный документ по своей сути революционен. В том смысле, что в России пока не существует необходимой законодательной базы для урегулирования отношений между застройщиками и соинвесторами долевого строительства. А в Нижегородской области такой документ, дескать, появился. А появился он совсем не случайно. Впрочем, кризис может погубить замысел нижегородской администрации.
Поначалу региональная власть не хотела вмешиваться в процесс борьбы обманутых дольщиков за свое жилье или возврат денег. Хотя бы потому, что дело касалось сугубо частных отношений в строительном бизнесе. Позиция была понятна: господа соинвесторы, вы доверяете свои деньги заказчику, вот с него в итоге и спрашивайте. При чем же здесь власть, если застройщик не смог выполнить свои обязательства?
Прошлой осенью дольщики компании «Социальная инициатива» устроили голодовку, требуя от власти принять меры для решения их вопроса. Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев поначалу заявлял, что государство ничего не должно выплачивать людям, пожелавшим "навариться": «Это был коммерческий проект. Они хотели заработать на нем денег и сознательно пошли на этот риск».
Однако в данном конкретном случае все было гораздо сложнее. Дело в том, что «Социальная инициатива» работала «под прикрытием» Министерства обороны. Люди, отдавая застройщику свои рубли, полагали, пусть и наивно, что государственная «крыша» им обеспечена. И просчитались.
В 2004--2005 годах кредитный потребительский кооператив «Социнициатива Кредит--Нижний Новгород», который являлся дочерней структурой коммандитного товарищества (товарищества на вере) "Социальная инициатива", привлекал деньги граждан для выдачи займов под приобретение жилых помещений в объектах КТ «Социальной инициативы». Граждане, получившие займы, заключали договоры инвестирования. Как правило, в кооператив направлялись клиенты "Социнициативы", не имевшие возможности разом внести необходимую сумму в строительство жилья.
По классической схеме финансовых пирамид на первом этапе кооператив из денег новых вкладчиков выплачивал проценты тем, кто внес деньги раньше. Однако потребительский кооператив обанкротился, в то время как головная организация -- КТ «Социальная инициатива» -- не построила ни одного объекта в Нижегородской области. Пострадало более 200 жителей региона.
Нижегородские депутаты разработали закон, позволяющий защитить обманутых дольщиков и помочь решить их проблемы материально, но без убытка для бюджета региона. Тратить бюджетные деньги, отвечая по чужим долгам, областные власти не хотели. Однако когда были произведены необходимые расчеты, выяснилось, что, помогая обманутым дольщикам, можно не только выйти в «ноль», но и получить прибыль. Как заявил министр жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области Никита Гурьев, революционный нормативный акт местного значения будет распространяться только на тех обманутых дольщиков, которые вошли в процесс сделки с застройщиками до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве» от 2005 года.
В этой связи стоит напомнить, что в 2006 году в Нижегородской области, как и по всей стране, произошел резкий скачок цен на жилье. Одной из причин столь резкого повышения цен стало начало реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Вернее, вытекающие из этого проекта последствия. Главное из которых -- доступность ипотечных инструментов кредитования. Плюс сокращение строительных площадок. В 2006 году рост цены на недвижимость в Нижнем Новгороде был самым высоким в России -- 129% в течение года. То есть сегодня (пока кризис не сбил цены) жилье стоит в несколько раз дороже, нежели три-четыре года назад. Поэтому если достроить недостроенные объекты, предполагаемая прибыль, по всей видимости, могла бы покрыть все издержки.
Причем рост цен на жилье -- это только одна сторона медали. Еще больше за последние годы подорожала земля. Неужели эти два фактора гарантируют стопроцентную прибыль при завершении строительства долгостроев? «Безусловно, необходимо смотреть, на какой стадии строительства находится объект, но думаю, в большинстве случаев можно говорить о получении конечной прибыли», -- считает г-н Гурьев.
Первоначально предусматривались три вида поддержки: выплата компенсации средств, вложенных дольщиками в строительство взамен на передачу правительству области права на достройку домов; оказание финансовой помощи на завершение строительства (при условии согласия всех участников долевого строительства) и последующего создания в доме ТСЖ; предоставление дольщикам в собственность помещений государственного жилищного фонда в обмен на отказ в пользу правительства области от прав на жилье и требований к инвесторам (в этом случае правительство может построить дома по госзаказу и окупить затраченные средства). Однако в итоговом варианте закона было оставлено только два вида поддержки: предоставление обманутым дольщикам социальных выплат на завершение строительства либо компенсация средств, вложенных в стройку. «Но лишь в тех случаях, когда суд доказал факт мошенничества и принял соответствующее решение, -- уточняет Никита Гурьев.
О размерах денежных компенсаций пока ничего не известно. Зато известно, что эти суммы будут рассчитываться, исходя не из сегодняшней стоимости жилья на рынке, а по иным методикам. То есть, грубо говоря, людям просто отдадут деньги, которые они потеряли. Даже если взносы дольщиков пересчитают с учетом инфляции, выданные на руки деньги вряд ли позволят пострадавшим купить себе равноценное жилье взамен недостроенного. Инфляция на рынке недвижимости и средняя инфляция по стране, как говорится, две вещи несовместные. Как уже говорилось, в 2006 году цены на недвижимость в Нижнем поднялись на 129%, в то время как официальный уровень инфляции не превысил 15%. Разницу вряд ли покроет даже резкое снижение цен на недвижимость в результате кризиса, если таковое случится.
В настоящее время в Нижегородской области в реестре обманутых дольщиков значатся 496 человек, 289 из них -- участники корпорации "Социальная инициатива", для которых необходимо достроить десять домов на общую сумму 1 млрд руб. К числу обманутых относятся дольщики на десяти объектах в Советском районе Нижнего Новгорода в квартале улиц Корейская, Медицинская, Братьев Игнатовых. Кроме того, на объекте на ул. Декабристов в Нижнем Новгороде к числу обманутых дольщиков относятся 78 человек, к объекту на ул. Чкалова в Нижнем Новгороде -- 74 человека. Также 40 обманутых дольщиков находятся на Бору и восемь -- в Павлове. В Нижнем Новгороде насчитывается 14 недостроенных объектов, из них 12 -- объекты "Социальной инициативы".
Какова технология помощи обманутым дольщикам? При правительстве области создадут координационный совет, который займется рассмотрением заявок и принятием решений о необходимости и обоснованности предоставления государственной поддержки. Государственная поддержка будет оказываться только гражданам, состоящим в реестре обманутых дольщиков. Как уже говорилось, законопроект предусматривает оказание финансовой помощи на завершение строительства многоквартирных домов, предоставление в собственность жилых помещений областного жилищного фонда и денежную компенсацию, «исходя из фактически оплаченной суммы от стоимости жилого помещения». Однако компенсацию вложенных средств обманутые дольщики смогут получить лишь при условии, что строительство объекта еще не началось. В этом случае областное правительство получает взамен право на земельные участки, которые может использовать, в частности, под строительство жилья по госзаказу.
В законопроекте предусмотрены целевые социальные выплаты на завершение строительства дома. Но только при условии, что дом построен минимум на 80%. При этом требуется согласие всех дольщиков. Обманутым дольщикам может быть предоставлено в собственность жилое помещение из государственного жилого фонда. Согласившись на такой вариант, дольщики обязаны будут отказаться в пользу областного правительства от прав на жилье и требований. В случае предоставления квартиры или денежной компенсации дольщик теряет право на долю в недостроенном доме. Это право переходит, как нетрудно догадаться, к областному правительству.
Эпопея с обманутыми дольщиками вступает в новую фазу. «Каждому обманутому дольщику сначала предстоит доказать свое право на долю в строительстве многоквартирного дома, -- пояснили "Времени новостей" в комитете по жилищной политике и градостроительству областного законодательного собрания. -- Координационный совет будет принимать решение отдельно по каждому конкретному случаю».
По словам Никиты Гурьева, «после принятия закона изменится подход к составлению реестра: если раньше в него входили граждане, независимо от того, обанкротился застройщик или нет, то с принятием закона в реестр будут включаться только дольщики, застройщик домов которых ликвидирован».
«Пока есть застройщик, у дольщиков есть к кому предъявить требования через суд, есть возможность арестовать имущество, реализовать его с торгов, и дольщики могут в той или иной степени компенсировать свои затраты», -- отметил Никита Гурьев.
Подавляющее большинство обманутых дольщиков "Социальной инициативы" уже согласилось переехать в новые дома в микрорайоне Верхние Печеры. Другие дольщики, не согласившиеся на переезд в микрорайон Верхние Печеры, получат денежную компенсацию, отказываясь тем самым от прав на недостроенное жилье.
Нам удалось пообщаться с представителем так называемых обманутых дольщиков. Или, говоря языком документов, соинвесторов долевого строительства жилья. Итак, этот человек четыре года назад вложил 14 тыс. долл. в долевое строительство 12-этажного дома на улице Чкалова в Нижнем Новгороде. На тот момент строительство подходило к завершению -- оставалось достроить всего один этаж. Однако этот этаж не достроен до сих пор. Заказчик строительства в розыске. Недавно областное правительство пообещало, что дольщики смогут въехать в свои квартиры до окончания текущего года. Однако счастье привалит не всем, а только тем, кто выплатил всю требуемую сумму и фактически стал собственником пусть и недостроенного жилья.
Граждане, которые не выполнили свои финансовые обязательства по договору долевого строительства, претендовать на жилье не смогут. Такие квартиры отойдут областному правительству. По словам собеседника газеты, владельцы сразу двух или нескольких квартир в долгострое, скорее всего, пытавшиеся приобрести недвижимость в инвестиционных целях, не могут рассчитывать на какую-либо помощь со стороны правительства. С другой стороны, если несколько квартир оформлены на разных людей, формальных препятствий для того, чтобы стать собственником всех квартир, куда вложился инвестор, не существует.
По мнению нашего собеседника, власти вряд ли смогут иметь существенную экономическую выгоду от завершения строительства долгостроев. С другой стороны, 14 тыс. долл., вложенных четыре года назад в однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, -- инвестиция по нынешним временам очень выгодная. Сданная в эксплуатацию даже с минимальной муниципальной отделкой подобная жилплощадь, по оценке нашего собеседника, сегодня может стоить не менее 70--80 тыс. долларов.
Некоторые дольщики, отчаявшись дождаться завершения строительства уже продали свои однушки по 50 тыс. долл. Те, кто купил их даже по такой цене, в итоге все равно окажутся в выигрыше. Как сообщили в правительстве Нижегородской области, одним из условий принятых «правил игры» для областного правительства действительно стало получение контроля над свободными от права собственности жилых помещений. В правительстве не сомневаются, что такие «свободные» квартиры обязательно появятся (и они уже появились). Просто потому, что часть дольщиков по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства по договору.
Существующая законодательная база не позволяла приступить к достройке немедленно. Например, в бюджетах регионов до последнего времени не существовало строки, которая позволяла бы направлять финансовые средства на поддержку обманутым дольщикам. Теперь такая строка в бюджете Нижегородской области однозначно появится. «Без законодательного подкрепления мы не могли сделать ни одного шага», -- признался министр строительства. Теперь руки у министерства строительства развязаны. Таким образом, новый закон позволяет убить сразу двух зайцев -- утихомирить дольщиков и пополнить областной бюджет.