Ростовский рынок жилья не замечает финансового кризиса
Финансовый кризис, разразившийся в середине сентября, уже затронул многие сферы экономики страны. Некоторые эксперты прогнозируют значительное замедление темпов роста экономики, в т.ч. и строительной отрасли из-за снижения финансовых возможностей банков, которые сокращают выдачу кредитов. Отдельные компании-застройщики (например, MIRAX Group) уже заявили, что не смогут завершить часть своих проектов и намерены заморозить их. С другой стороны, из-за ужесточения условий ипотечного кредитования (повышение процентной ставки и минимального взноса) могут снизиться возможности населения по приобретению жилья. Некоторые банки (например, «КИТ Финанс» и МБРР) уже приостановили выдачу ипотечных кредитов. Тем не менее, участники ростовского рынка жилья не отмечают значительных изменений в ситуации.
По мнению ростовских риэлторов, в настоящее время строительные компании не настолько сильно зависят от кредитования, чтобы финансовые трудности банков повлияли на их деятельность. Например, по мнению гендиректора компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгения Сосницкого, в Ростове активно кредитуются только 4 компании-застройщика. Большинство строительных компаний финансирует строительство объектов за счет средств дольщиков, утверждает эксперт.
Компании-застройщики не пострадали от финансового кризиса, подтверждает директор агентства недвижимости «Акцент» Евгений Тенишев, отмечая при этом, что нет никаких сведений о заморозке или приостановке строительных проектов в регионе.
Директор компании «Системы независимой оценки» Игорь Резниченко также сомневается, что у застройщиков в результате кризиса возникнут серьезные проблемы. «Крупные строительные компании являются стратегическими партнерами банков, и те с пониманием отнесутся к временным сложностям и вряд ли откажут им. Трудности, если и возникнут, то у средних и малых компаний», - поясняет он.
Ростовские риэлтеры отмечают, что ужесточение условий кредитования не имеет критического значения, и региональные банки продолжают выдавать ипотечные кредиты населению. По мнению Евгения Сосницкого, небольшое увеличение ежемесячных платежей в связи с повышением ставок не является существенным для большинства людей, намеренных приобрести жилье за счет ипотеки. «Так, например, при увеличении процентной ставки по ипотечному кредиту с 12 до 14% и размере кредита 1,7 млн рублей (средний размер ипотечного кредита), ежемесячные выплаты увеличатся примерно на 2300 рублей, что не будет иметь решающего значения для человека, который готов выплачивать по кредиту свыше 20 тыс. рублей в месяц», - приводит пример гендиректор «ТИТУЛа».
В свою очередь Евгений Тенишев утверждает, что банки хоть и повышают процентную ставку, но смягчают требования к заемщикам или другие условия предоставления кредитов, что делает их более доступными. По мнению директора «Акцента», активность заемщиков в ближайшее время возрастет. «Еще в течение месяца люди будут активно кредитоваться», - прогнозирует он.
Таким образом, ситуация на рынке коренным образом не изменилась, и спрос по-прежнему превышает предложение, что подстегивает дальнейший рост цен, сходятся во мнении риэлторы. По словам Евгения Сосницкого, до конца года цены на жилье в Ростове вырастут на 10-15%, а в целом годовой рост прогнозируется на уровне 40-45%.
«Если на начало года цены на первичном рынке составляли 35-38 тыс. руб./кв. м, то к настоящему моменту они складываются на уровне 50 тыс./кв. м. На вторичном рынке рост поменьше, но в итоге в следующем году и на том и на другом рынке рост составит 25%», - считает Евгений Тенишев.
Вместе с тем некоторые эксперты не уверены в том, что финансовый кризис сказался на рынке жилья незначительно. Например, по мнению директора ростовского филиала инвестиционной компании «Брокеркредитсервис» Андрея Смурыгина, значение кредитования для застройщиков все же весьма существенно. «В прошлые годы мы наблюдали процесс ухода многих застройщиков от схем долевого участия в строительстве к схемам продажи на этапе окончания строительства или продаже уже полностью готового объекта. Важную роль в этом процессе играла возможность получить банковское кредитование строительного объекта», - поясняет он, отмечая, что подобным финансированием пользовались и небольшие и крупные строительные компании. Тем не менее Смурыгин, как и представители агентств недвижимости, не знает случаев заморозки проектов. В то же время он указывает на замедление темпов роста строительства. «По данным Росстата, мы уже в первом полугодии наблюдали снижение темпов роста в строительстве. Объем строительных работ в июне 2008 года по сравнению с июнем 2007 года увеличился всего на 16,2%, хотя еще в I квартале среднемесячные темпы роста составляли около 30%. Я ожидаю, что по итогам года отрасль покажет рост на 10-15%», - иллюстрирует он.
По мнению Смурыгина, в ближайшее время ключевую роль в ситуации на рынке жилья будет играть спрос, платежеспособность которого снижается в связи с ужесточением условий кредитования. По прогнозам экспертов компании «ФОСБОРН ХОУМ» (кредитный брокер, Москва), до конца этого года средние ипотечные ставки продолжат рост, повысившись еще как минимум на 0,8%. В первом же квартале 2009 года после переоценки банками инвестиционных программ средние ставки поднимутся еще на 0,5%, говорят аналитики московской компании. «Если будет платежеспособный спрос, то он сможет тем или иным путем превратиться в финансирование строительства, пусть даже через некоторый период времени, нужный для адаптации участников процесса к новым условиям. Наиболее вероятным является сценарий стабилизации цен или их незначительного снижения в ряде сегментов», - считает Андрей Смурыгин.
По мнению Игоря Резниченко, цены на региональном рынке могут на какой-то период просто зафиксироваться на сегодняшних значениях, и спустя несколько месяцев снова начать рост, хоть и не такой заметный, как в начале года. «Резкое падение цен на рынке вряд ли возможно, поскольку ипотечное кредитование в регионе развито не так, как в столицах, и тем более не так сильно, как в США», - уверен эксперт.
Сейчас эксперты воздерживаются от долгосрочного прогнозирования на рынке жилья.
«Прошло не так много времени с момента начала кризиса, и мы не можем еще до конца осознать и почувствовать все его последствия, а соответственно делать какие-либо четкие прогнозы. Можно лишь сказать, что масштабы проблемы в России гораздо меньше, чем, например, в США. Поэтому государству сейчас вряд ли нужно принимать какие-то активные меры по вмешательству в экономику», - уверен Евгений Сосницкий. С другой стороны, по словам Андрея Смурыгина, у государства остаются мощные нефинансовые меры, которые могут помочь отрасли успешно противостоять кризису ликвидности. «В первую очередь, это возможность сделать более доступными земельные ресурсы и снизить административные препятствия для строителей», - уточняет он.