Аферисты на строительном рынке

(прокуратуре на заметку)
В прошлом номере нашей газеты («Южный Федеральный», № 30 от 29.08-04.09.2007 г.; «Реклама-Юг», № __ от 31.08.2007 г.) был опубликован материал «С больной головы на здоровую…», касающийся проблем одного из строящихся в Ростове-на-Дону на основе долевого участия и соинвестирования многоэтажных жилых домов. За прошедшую неделю в нашем распоряжении оказался ряд дополнительных документов, позволяющих сделать вывод, что одна из массово разрекламированных на общероссийском жилищном рынке компаний «играет» не «по правилам» и готовит почву для массового пополнения рядов «обманутых дольщиков»…
В чем вопрос?
Речь идет о строительстве жилого дома в 1 мкр. Темерник г. Ростова-на-Дону (пятно 1-13), аналогичном доме в г. Таганроге на ул. Чехова. Застройщиком в обоих случаях является местная ООО «Строительная компания «РотЯг» (далее – «РотЯг»), а соинвестором строительства на 50 % - ведущее массированную рекламную кампанию по всей России ЗАО «Первая Инвестиционная Компания – Регион» (далее – «ПИК-Регион»). Партнерские рамочные соглашения этих двух компаний датированы февралем 2005 г. (когда 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…» был уже опубликован, но еще не вступил в силу). До этого момента – все законно. Далее начались «чудеса»…
Дом на Темернике из-за ошибок в проектировании «урезали» на 4 этажа в одной секции или на 24 квартиры. Сроки ввода дома передвинулись на 1 год из-за недобросовестности подрядчика, который выполнял работы по закреплению грунтов основания. Стоимость строительства возросла, а внесенные соинвесторами деньги закончились. Граждане-соинвесторы «ПИК-Региона» свои договоры зарегистрировать не могут и начали беспокоиться, а «ПИК-Регион» отсылает всех к застройщику, мол, тот во всем виноват. Взаимные претензии «ПИК-Региона» И «РотЯга» рассматривает областной арбитраж, а вся ситуация в целом напоминает «пороховую бочку»…
«Чудо» первое: деньги населения
«РотЯг», как того и требовал 214-ФЗ, получил в аренду земельный участок, согласовал проект (он претерпел существенные изменения в сторону уменьшения этажности здания и количества квартир в нем), получил разрешения на строительство «нулевого цикла» (14.06.2006 г., № 6022-2) и всего здания (27.07.2006 г., № 6022-3). Только после этого он начал сбор средств у населения по «Договорам участия в долевом строительстве» (за подписью гендиректора фирмы С.Я. Рохленко), зарегистрированным в органах юстиции, устанавливающим сроки сдачи объекта (31.03.2007 г.; впоследствии этот срок был продлен на 1 год), право собственности дольщиков на квартиры, порядок и срок передачи квартир (2 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию), гарантии качества (5 лет), фиксированную стоимость и т.д. В этих же договорах прописано, что дольщик авансово оплачивает всю стоимость строительства (материалы, работа, прибыль застройщика, налоги), цена впоследствии не меняется.
«ПИК-Регион» пошел по принципиально иному пути. Так как во время строительства средства граждан может привлекать только застройщик, а сам соинвестор строить дом не собирался, получать право собственности на квартиры в нем – очевидно – тоже, поэтому со своими «инвесторами» «ПИК-Регион» заключал принципиально иные, не подпадающие под действующее законодательство договоры – «Договоры долевого участия в инвестиционной программе». В переводе с юридического на русский язык это означает, что рядовые граждане вкладывали свои деньги не непосредственно в строительство своих квартир и оформляли договорные отношения не с застройщиком, как того требует 214-ФЗ, а отдали деньги посреднику, который передаст (или не передаст, или не все) их застройщику.
А цель договора по этому любопытному документу вовсе не строительство конкретной квартиры в конкретном доме для конкретного гражданина, а принятие ОБЩЕСТВОМ («ПИК-Регионом») от ГРАЖДАНИНА денежных средств, направление их на строительство жилья в рамках инвестиционной программы ОБЩЕСТВА и подбор ГРАЖДАНИНУ в г. Ростове-на-Дону отдельного жилого помещения (квартиры). Вот так – без адреса, площади, этажа и прочего (правда, все это оговаривается в отдельном «Соглашении о согласовании месторасположения и основных характеристик жилого помещения», датированном той же датой, что и основной Договор, но – на отдельном листке).
Иными словами, «инвестор» дает деньги «доброму дяде», который договорится о постройке дома и выделении «инвестору» квартиры (в произвольном, а не гарантированном законом порядке). Причем, государственной регистрации в органах юстиции договоры граждан с «ПИК-Регионом» как договоры долевого участия в строительстве не подлежат и таковыми не являются – «ПИК-Регион» вовсе не застройщик, а договор составлен так, будто гражданин вложил деньги не в строительство жилья «для себя», а проинвестировал их с целью получения прибыли! Как в «МММ», в «Хопер-Инвест», во «Властелину» и т.д. Повезет – получит жилье, не повезет – останется ни с чем.
«Чудо» второе: договор без ответственности
П. 2 договора гласит, что опирается он не на 214-ФЗ, а на 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…», по которому все риски и финансовые обязательства в случае провала инвестиционного проекта ложатся не на застройщика, а на «компаньонов» по инвестированию… Да и п. 1.2 Договора обещает дольщику не квартиру в собственность, а лишь юридические и иные действия по регистрации права общей совместной собственности гражданина на квартиру (общей совместной с кем? С «ПИК-Регионом»?). Человек-то думает, что стал дольщиком, и его кровные права защитит государство, а получается, что все зависит от добросовестности и эффективности действий «ПИК-Региона»: сумеет тот предоставить гражданину квартиру в виде прибыли от инвестиционной деятельности – хорошо; не сумеет – так вышло, риск не оправдался.
Пункт 4.1 Договора «Обязанности ОБЩЕСТВА» вообще подкупает своей незамысловатостью. Он сообщает, что ОБЩЕСТВО («ПИК-Регион») после полного выполнения гражданином обязательств (уплаты денег) представит необходимые документы (длинный перечень) для регистрации права собственности гражданина на квартиру в регистрирующий орган. Но вся прелесть такой формулировки на юридическом языке состоит в том, что «после» можно трактовать совершенно свободно: через час, через год, через 300 лет. Деньги заплатил и жди, когда тебе за них дадут право собственности. А в п. 4.2 добавляется, что только через 6 месяцев после поступления вышеуказанных документов в регистрирующий орган ОБЩЕСТВО предпримет «юридические и иные» действия по регистрации права собственности…
П.5.1 перекладывает все ответственность за все строительные недоделки и скрытые дефекты квартиры на эксплуатирующую организацию (ТСЖ, Управляющая компания – т.е. на самого жильца, а не на застройщика или его соинвестора). В то время как по 214-ФЗ застройщик дает своим дольщикам гарантию 5 лет. «ПИК-Регион» же будущим жильцам того же самого дома отводит только 1 год на составление «дефектной ведомости» и право предъявить его … эксплуатирующей организации… То есть, «ПИК-Регион», кроме сбора и распределения средств, ничего не делает, ни за что не отвечает – КЛАССИКА!
Более того, п. 5.2 напрямую предусматривает переоформление документов в соответствии с требованиями Регистрирующего органа, если тот отказывается их регистрировать. Но есть несколько писем от «инвесторов» «ПИК-Региона», фрагменты которых цитируем. Г.Г. Журная: «… что за договор я заключила с ЗАО «ПИК-Регион», который отказываются регистрировать органы юстиции и рассматривать банки? Почему в настоящее время, когда приняты специальные законы, защищающие интересы дольщиков, существуют организации, которые их нарушают?». Г.А. Сторож: «…Я попытался обратиться в ЗАО «ПИК-Регион» с просьбой привести наши договорные отношения в соответствие с законом, в этом требовании мне отказали, не поставив даже печать на ответе…»
«Чудо» третье: немного математики
Почему же не хватает денег на достройку дома?
Во-первых, стройматериалы и работы подорожали. В том числе, из-за ошибок проектировщика и подрядчика, необходимости их устранения (тут стоит взыскивать ущерб с проектной организации и с подрядчика по закреплению грунтов основания). Во-вторых, оба соинвестора – «РотЯг» и «ПИК-Регион» - должны нести дальнейшие расходы до сдачи дома в эксплуатацию на одинаковых основаниях (пополам), либо пересмотреть договор и распределить квартиры – конечный результат – по объемам понесенных затрат. Вместо этого «ПИК-Регион» хочет заставить застройщика достроить дом за собственные средства или «подарить» его «ПИК-Региону»…
В-третьих, возникает вопрос, а все ли средства своих инвесторов «ПИК-Регион», как и обещал в договоре с ними, направил на строительство? Рамочный договор между «РотЯгом» и «ПИК-Регионом» оговаривал цену «квадрата» в размере 12,5 тыс. рублей. В договорах же «ПИК-Региона» со своими инвесторами значатся 18,7 тыс. рублей и более высокие суммы. Разница даже в этом случае составляет 6,2 тыс. рублей за метр. Умножив эту сумму на 5000 кв. метров, причитающихся «ПИК-Региону» по его договору с «РотЯгом», получим 31 млн. рублей (при условии полного объема продажи квартир, причитающихся «ПИК-Региону»). Где же «застрял» этот 31 миллиона? Пошли на канцелярские расходы? На содержание аппарата? Или куда-то еще? Между прочим, это – около 12 % от сметной стоимости работ по всему дому или 24 % от «доли» «ПИК-Региона»! И это – без учета удорожания стройматериалов и работ…
«Чудо» четвертое: поиск «крайнего»
Как только возникли проблемы, «ПИК-Регион» повел себя очень любопытно. «РотЯгу» пригрозили «административным ресурсом» (вопрос только в том, кто из чиновников захочет фигурировать в уголовном деле о незаконном сборе средств с населения и других финансовых операциях сомнительного свойства, если таковое будет возбуждено и доведено до суда? А дело обещает быть громким!). На него же «натравили» собственных, «пиковских» инвесторов. Вместо того, чтобы работать, «РотЯг» вынужден объяснять людям их права… У «РотЯга» через СМИ грозятся отобрать совместные дома в Ростове и Таганроге и достроить их самостоятельно (очевидно, «кинув» дольщиков «РотЯга») уже под эгидой одного только «ПИК-Региона».
Интересный вопрос, почему «ПИК-Региону» выгоднее и удобнее не достроить злосчастный дом вскладчину с «РотЯгом» (поровну понеся все затраты), а «изгнать», «утопить», «уничтожить» действующего застройщика – своего же партнера по бизнесу? Не для того ли, чтобы присвоить себе причитающуюся партнеру долю. А, заодно, став застройщиком и «спасителем» якобы обманутых дольщиков, быстренько «подчистить» собственные грешки и неувязки, которые в установленном законом порядке исправить практически невозможно? Почему разнообразные контролирующие службы досконально проверяют каждую буковку договоров застройщика с дольщиками и процесс привлечения средств населения по ним, но принципиально закрывают глаза на вопиющие нарушения закона в «договорах инвестирования»? Инвестор остается «в стороне» от их поля зрения и творит, что хочет!
Люди волнуются, и понять их волнение можно. Ведь большинство «пиковцев» вложили не свои сбережения, которые терять тоже жалко, а собственные средства плюс полученные ипотечные кредиты! Иными словами, если дом не будет построен, они не получат своих квартир, но будут еще лет 8-15 платить долги по ипотечному кредиту! И опять – ни за что! И причем тут «РотЯг», который никаких договорных отношений с инвесторами «ПИК-Региона» вообще не имеет??? Нужно идти в суды и добиваться перезаключения договоров с «ПИК-Регионом» уже на законных основаниях! Но люди боятся потерять последнее в борьбе за свои права… Так уже было – с «Селенгом», «МММ», «Хопром»…
Ответ один: не пора ли вмешаться властям? Прокуратуре? УБЭП? Органам надзора за соблюдением законодательства в строительстве и инвестиционных процессах? Можно с уверенностью сказать, что после детального изучения договоров «ПИК-Региона» с гражданами, а также воплощения их положений на практике у юристов многих силовых структур появится много новой «плодотворной» работы…
Или всех пугает «громкая» вывеска московской конторы и абсолютно не интересует судьба местных строительных фирм (ее же хотят попросту «сожрать» или, более цивилизованно – осуществить рейдерский захват) и рядовых граждан, пытающихся выполнить нацпроект и обеспечить себя жильем самостоятельно?