Бой с тенью
Прокуратура не нашла нарушений в выделении земельных участков в Волгограде. Но зато обнаружила непопулярные у застройщиков аукционы.
Не так давно Волгоград опять оказался в центре небольшого скандала. Некоторые федеральные СМИ растиражировали слова первого вице-премьера Дмитрий Медведева о том, что участки в ряде городов, например, в Волгограде, выделяются непрозрачно, без процедуры конкурса. А один из телеканалов образцово-показательно воспроизвел слова первого вице-премьера в эфирном диалоге с волгоградским губернатором Максютой. Тот поспешил откреститься от действий прежней городской администрации и пообещал навести порядок.
Через несколько дней уточненное видение вопроса на встрече с местными журналистами привел вице-губернатор, курирующий вопросы строительства, Лев Алферов. На вопрос «Как вы оцениваете слова Медведева», он ответил: «Как несколько поспешные», сославшись на проверку информации по участкам в Волгограде.
– Дмитрий Анатольевич называл 43 площадки. Дело в том, что город Волгоград на дату эфира выделил 56 площадок, провел четыре аукциона, и на этих аукционах бюджет получил 65 млн рублей. Все 56 – они выделены на те объекты, предварительные соглашения по строительству которых заключены до 1 октября 2005 года. Закон разрешает такие площадки выделять без тендеров до 1 марта 2007 года.
Также вице-губернатор, словно в оправдание, сообщил, что сейчас г. Волгоград готовит 21 аукцион, поскольку законодательство изменилось. Правда, немного позже в разговоре о так называемом «точечном строительстве» и прочих градостроительных проблемах Волгограда он согласился с мнением журналистов, что наряду с увеличением прозрачности сам принцип аукциона может привести к удорожанию участка для застройщика, а значит, о какой доступности будущего жилья можно говорить?
Конечно, не зная отношений между прежней мэрией и губернатором, можно вице-губернатора обвинить в том, что он является если уж не адвокатом мэрии, то защитником собственного мундира. Но немного позже результаты проверки законности постановлений администрации Волгограда о предоставлении земельных участков для жилищного строительства многоэтажных домов в 2007 году представила прокуратура г. Волгограда. Вот уж кого в симпатии к городским властям «обвинить» сложно, так это городскую прокуратуру, не раз опротестовывавшую действия мэрии и гордумы, в том числе и в суде.
Как сообщила помощник прокурора Волгограда Ольга Горлова, проверки постановлений администрации по земельным вопросам, прокуратурой проводятся регулярно. Нынешняя проверка постановлений по 52 участкам, выделенным в 2007 году, лишь обобщила проведенную работу. Подняли в прокуратуре города и итоги проверок, касающиеся проведения аукционов на право аренды участков в 2006-2007 годах:
– Правовой анализ показывает, что статья 30.1 Земельного кодекса РФ «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая устанавливает, что продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды для жилищного строительства осуществляются на аукционах, должна применяться к отношениям, возникшим после 01.10.2005 г. Именно с этой даты вступил в силу пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».
Вместе с тем, как следует из заключения, анализ целого ряда законов, действовавших в 2006 году и вступивших в силу в обозреваемый период показал, что они не содержат запретов на возможность принятия до 1 марта 2007 года решений о выделении участков, если имеется решение о предварительном согласовании места размещения объекта.
Узким местом оставался федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001, согласно статье 15 которого, до 1 марта 2007 года земельный участок предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако:
– Законодатель исходил из положений части 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ, – пояснила позицию прокуратуры Ольга Горлова, – согласно которой решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Однако вплоть до 29 мая 2007 года (с момента вступления в силу Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных нужд») абзац третий ч. 8 ст. 31 ЗК РФ предусматривал возможность продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Таким образом, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта жилищного строительства принято ранее, чем за три года до предоставления земельного участка, однако имелось соответствующее решение о продлении срока действия решения о предварительном согласовании земельного участка, предоставление участка без аукциона было возможно до 1 марта 2007 года, что и было сделано практически по всем 52 участкам. После 1 марта такой возможности не было, за редкими исключениями, предусмотренными, например, 137-м законом в отношении комплексной застройки. И в согласии с законодательством выделение участков без аукционов в г. Волгограде не происходило.
К слову, принятый закон № 69 и работающие с ним в тандеме ФЗ-232, 191 и 206 сыграли свою положительную роль и подстегнули строителей и администрацию с оформлением участков, поскольку получать разрешения после истечения трехлетнего срока с его введением стало невозможно. Как следствие – в преддверии выхода закона строители бросились заканчивать оформление, и значительная часть проверенных постановлений по участкам приходится на конец февраля.
Раньше, в бытность старого Земельного кодекса, предварительные разрешения могли действовать три года и их действие могло продляться и еще на более длительный срок. В течение этого времени застройщик мог проводить геологические и прочие исследования, необходимые для проектирования и принятия окончательного решения о строительстве, подготавливать документацию для экологической экспертизы, государственной строительной экспертизы и т.д. С выходом пакета законов, обеспечивающих действие нового Земельного кодекса, чтобы исключить затягивание «бумажного» этапа строительства, процедуру согласования убрали и установили, что все земельные участки, включая право аренды на них, должны продаваться с аукциона. При этом муниципалитет должен за свой счет формировать земельный участок, то есть проводить необходимые исследования и изыскания, и выставлять участок на аукционе в «готовом» виде, а не ждать, когда с этим справятся застройщики. Вдобавок законодатель предусмотрел и норму, при которой после аукциона должно пройти не более шести месяцев до начала самого строительства.
Задумка хорошая, заточенная под ускорение жилищного строительства в нашей стране, рассчитанная на борьбу со «статусной рентой», бюрократическими проволочками, несостоятельными и недобросовестными застройщиками, нахапавшими участков для перепродажи. Однако как быть с теми добросовестными строителями, кто получил согласование в тот срок, когда действовал прежний закон, дававший право получать участки по согласованиям, действовавшим до трех лет, но так и не смог преодолеть бумажные горы?
Что касается аукционов, то, по данным предыдущих, «рутинных», проверок прокуратуры, в 2006-2007 годах администрацией Волгограда организовано проведение шести аукционов по продаже права аренды на земельные участки под строительство капитальных объектов, в том числе и жилья. Большинство из торгов закончились неудачей – заявок от строителей просто не поступало. На реализацию пяти участков наложили запрет судебные органы. Из тридцати участков реализовано всего три. Так, право аренды земельного участка площадью 3350 кв. м в квартале № 61 Центрального района ушло за 3 млн руб., при этом сумма аренды составила 515 555 руб. в год. Что характерно, все три реализованных участка находились в престижных – Центральном, Ворошиловском – и отчасти таковом – Краснооктябрьском районах. Прочие, не вызвавшие интереса, – в окраинных Красноармейском, Тракторозаводском, не очень близком к центру Советском районах.
Трактовка такого расклада может быть разная. С одной стороны, почему на аукционы идут только окраинные участки? Ведь по ценам окраинной застройки эти затраты «не отбить». Кроме того, и с коммуникациями на окраинах – увы, не очень. Игра мэрии? Но ведь кто-то и там должен строить.
С другой стороны, очевидно и нежелание строителей получать по аукционам голую землю фактически по двойной цене – ведь помимо самой аренды, придется выкупить и право аренды на нее. К слову, когда мэрия Ищенко стала проводить первые аукционы на право аренды, правда, в основном, муниципальных помещений, это послужило поводом для многих политических оппонентов бывшего мэра заклеймить такие аукционы, назвав их опустошительными для карманов волгоградских строителей и играющими на руку более богатым москвичам, у которых найдутся деньги на получение лакомых кусков. Сам же Ищенко объяснял это борьбой как раз-таки с коррупцией – нового владельца определит аукцион, а не чиновник. А вместо взяток последнему строители будут платить фактически деньги в бюджет. Правда, «подвальные» аукционы, как их прозвали в Волгограде, должного распространения не получили, и мэрия принялась просто распродавать помещения. Многие предприниматели поговаривали, что по вздутым ценам аренду получать нет смысла, проще просто выкупить помещения.
Политика политикой, но невольно сама нынешняя ситуация с волгоградскими участками оказалась весьма показательной. Означает ли она, что в самом законодательном пакете, сформированном под нацпроект «Доступное жилье», оказалось немало прорех, не учитывающих реальные интересы застройщиков? Сможет ли стать аукционная система распределения земли панацеей при борьбе со статусной рентой? Не станет ли она механизмом перераспределения лакомых кусков городской недвижимости владельцам престижных домов в ущерб социально значимому жилью? И, наконец, насколько аукционная система сможет сделать жилье доступным – с учетом затрат строителей на саму аукционную цену? Ответы на эти вопросы сможет дать только время.