ТСЖизнь не сахар…

ПИЛЮЛЯ

Ростовский опыт «заземления» многоквартирных домов
В адрес реформы ЖКХ, Жилищного кодекса и реализации его на местах не «кидал камни» только ленивый. С одной стороны, жильцов многоквартирных домов в добровольном порядке наделили бесплатной недвижимостью (приватизированными квартирами), с другой стороны, очень многие из «облагодетельствованных» вовсе не испытывали и не испытывают от этого большой радости. Во-первых, дома старой постройки требовали ремонта, который теперь должны оплачивать из своего кармана собственники квартир. Во-вторых, по большинству старых домов техпаспорта либо были утеряны, либо морально устарели, а без техпаспорта дом на баланс ТСЖ не может быть принят (т.е. жильцам предлагалось, опять же, за свой счет заказывать техпаспорта). В-третьих, квалифицированных кадров для управления ТСЖ у нас попросту нет, и целый ряд товариществ сталкивались с разворовыванием или бездарным управлением…

Наконец, ТСЖ как и все многоквартирные дома (не все решили приватизировать свои квартиры, да и вновь строящееся социальное жилье остается в муниципальной собственности) решили наделить землей. Более того, в Ростове-на-Дону этот процесс «взвалила на плечи» мэрия. Об успехах и неудачах процесса воссоздания налогооблагаемой базы для муниципального бюджета (а земельный налог составляет существенную часть всех доходов любого муниципалитета) говорили 21 июня на Коллегии администрации города.

«Картинка» получилась любопытная. Действующим Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 определено, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке.

Кроме того, в соответствии со ст. 65 Жилищного кодекса использование земель в РФ является платным. Но до 2005 года (вступление в силу ЖК) земельный налог взимался только с владельцев частных домов. Балансодержатели многоквартирных домов были освобождены от этого налога. Теперь земельный налог должны платить все владельцы недвижимости, в том числе – собственники квартир. Для большинства многоквартирных домов Ростова-на-Дону на момент вступления в силу Жилищного кодекса не были определены границы закрепленных за ними земельных участков, что не позволило жильцам своевременно реализовать свои права на управление общим имуществом в виде земельного участка.

Администрация города взяла на себя затраты и хлопоты по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами. В июне 2006 г. Мэрия выделила на эти цели более 35 млн. рублей. Департамент ЖКХ и городская архитектура разработали методику межевания. На 1 этапе районные администрации изначально неправильно оценили объемы предстоящих работ, что в последующем повлекло за собой необходимость перераспределения средств на межевание между районами и срыв сроков проведения торгов и начала финансирования.

Размер земельного участка, передаваемого в общую собственность членам ТСЖ определялся в зависимости от площади земли непосредственно под домом и с учетом требований градостроительных нормативов, требований пожарной безопасности и т.д. В итоге получилось, что это – небольшие «полоски» земли вокруг периметра дома, по «красным линиям». Туда могут войти клумбы, лавочки, крохотные парковки… Детские площадки (особенно, расположенные в «колодцах» дворов из нескольких домов и нескольких ТСЖ) и прочие «ликвидные» территории остаются в муниципальной собственности. С одной стороны, это правильно, чтобы никто не мог узурпировать песочницу или футбольные ворота. Но, с другой стороны, никто не даст гарантию, что через какое-то время эта земля не будет продана муниципалитетом под магазин или любой другой объект…

Выкупить дополнительный «клочок» земли у города после завершения процесса межевания товарищества, в принципе, смогут. Но для этого, во-первых, им понадобится согласие более 50 % собственников квартир на увеличение общей собственности ТСЖ (и расходов по ее содержанию), Во-вторых, купить землю можно будет тоже только по рыночной стоимости. Иными словами: берите, что даем, и ничего не просите! Да и в самом процессе раздела имеющихся участков путаницы муниципальные чиновники допустили «выше крыши».

Межевые дела в 6 районах из 8 были сформированы к концу 2006 г. Из-за отсутствия единого подхода к межеванию дела не проходили своевременное согласование в архитектуре, возвращались без согласования и без замечаний, неоднократно переделывались подрядными организациями (интересно, как мэрия «оправдает» эти непредвиденные расходы бюджетных средств перед аудиторами?).. К концу января 2007 года было согласовано менее 700 земельных участков (около 11% от потребности).

Только тогда был определен единый подход к межеванию и пошел процесс согласования, причем, изменения вносить пришлось практически во все выполненные межевые дела. Окончание всех работ планировалось до 30 апреля, но на эту отчетную дату межевые дела сформировали все районы, архитектура города согласовала 82 % сформированных дел, территориальное управление Роснедвижимости утвердило 66 % дел, ни один район не смог выпустить сводные постановления об утверждении границ земельных участков…

Лишь Постановление мэра города от 21 мая 2007 г. № 500 внесло ясность в порядок согласования границ земельных участков и постановки их на кадастровый учет. Теперь эти сведения обобщат, выделят доли каждого собственника на каждом участке и передадут эти данные в налоговые органы для начисления платежей за землю. А формирование трехлетнего бюджета уже идет… И порядка 10 % участков (которые межевались в 2006-начале 2007 года) требуют очередного переоформления…