Земля по-черному

Новые поправки в Земельный кодекс всколыхнули Воронеж - судьба земель, не находящихся в собственности, заставила губернатора и мэра побороться в жаркой схватке, а закон об аукционах стал оружием в руках областных властей. С июля текущего года первичный рынок земли законсервирован до лучших времен.
Если москвичей испортил квартирный вопрос, то воронежцев, безусловно, земельный. Законодатели стараются навести порядок на строительном рынке, сделав необходимым проведение аукционов при выделении земельных участков под строительство жилья. Однако воронежские чиновники умудрились найти брешь и в новых правилах, вовсе обходясь без торгов, причем почти на законных основаниях. Все нынешнее лето и осень в столице Черноземья не прекращалась битва за землю между областной и городской администрациями.

Летний передел.
Земельным вопросом губернские власти вплотную занялись весной нынешнего года по двум довольно веским причинам: настала пора реализовывать нацпроект «Доступное жилье», а также подготовить почву для принятия нового регионального закона о распоряжении земельными участками, на которые не разграничена государственная собственность.
Но губернские и городские власти озаботились отнюдь не способом распределения земли, а проблемой, более им близкой, - ее переделом, а именно - подзаконным актом к Земельному кодексу, утвержденным областной думой в текущем году (№59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»). Речь идет о землях, которые не являются муниципальной, областной, федеральной либо частной собственностью. В соответствии с поправками, которые были внесены в Земельный кодекс в апреле нынешнего года на основании закона №53-ФЗ, субъекты России получили право выбора - оставить эту землю в ведении муниципальных органов, как было раньше, либо передать полномочия областным властям. На основании данных поправок во многих регионах появились свои соответствующие законы. Воронежская областная дума в июне приняла закон о переходе «ничейной» земли под контроль областных властей, который вступил в силу 1 июля. В соответствии с ним полномочия по распоряжению земельными участками в Воронеже, госсобственность на которые не разграничена, переданы Главному управлению госимущества.
Теперь воронежская мэрия выступает в качестве продавца городской земли менее чем в 10% случаев, поскольку, по данным Комитета земельных отношений Воронежа, городские участки, госсобственность на которые не разграничена, составляют примерно 90%.

Законы второй свежести.
Еще до принятия этого закона была проведена кампания по созданию общественного мнения, полностью дискредитировавшая мэрию в способности законным путем выполнять эти функции. В апреле губернатор Воронежской области Владимир Кулаков рассказал о том, что Генпрокуратура хочет проверить деятельность воронежской мэрии на предмет соблюдения земельного законодательства. Проверку инициировал с подачи Кулакова полпред президента Георгий Полтавченко, мотивировав ее тем, что из-за дефицита земли в областном центре нацпроект «Доступное жилье», предполагающий удвоение темпов строительства жилья к 2010 году, оказался в Воронеже под угрозой срыва. «У нас нет площадок. Они все розданы дельцам, которые теперь будут продавать их нам же за бешеные деньги», - обрисовал нерадужные перспективы строительной отрасли в Воронеже губернатор Владимир Кулаков.
Хотя, с октября 2005 года ни администрация области, ни мэрия города не приняли законодательных актов в связи с поправками в Земельный кодекс об аукционах. О нормативной базе, на которой до сих пор основывается распределение земель в Воронеже, рассказал главный архитектор города Анатолий Бородецкий: «Порядок предоставления земельного участка для строительства с учетом последних поправок определяется Земельным, Градостроительным и Гражданским кодексами РФ, законами от 2 января 2000 года №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", от 18 июня 2001 года №78-ФЗ "О землеустройстве" и подзаконными нормативными актами. А также до сих пор действующим постановлением Воронежской гордумы от 2002 года "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности". В соответствии с ним участки за последние несколько лет выделяются на основании торгов, однако при этом мэрия самостоятельно определяет их форму - аукцион или конкурс. Целевое распределение применялось только при сдаче участков в аренду с обязательным согласованием размещения объектов».
В принципе, поправки об аукционах вступили в силу в октябре прошлого года, а право распоряжаться городской землей передано губернским властям в июле текущего. Конфликт мэрии и областных властей достиг апогея, и законность выделения мэрией 148 участков земли с октября 2005 года была поставлена областным центром под сомнение.

Криминальная история.
После 1 июля, когда наступила та самая «передача полномочий» губернским властям, противостояние между воронежской мэрией и областной администрацией накалилось до предела. Визита представителей Генпрокуратуры так и не последовало, зато облпрокуратура провела свою проверку, сделанную руководителем ГУГИ Игорем Париновым. Она обнародовала впечатляющие цифры: из 1961 постановления по городским земельным участкам, принятого Мэрией Воронежа с 25 мая по 30 июня - перед самой передачей полномочий, 148 признаны незаконными. В том числе прокуратура оспаривает законность передачи в бессрочное пользование МУП «Хоккейный клуб "Воронеж"» трех участков - на улице 60 лет ВЛКСМ, набережной Буденного и Петровской набережной - общей площадью около 70 000 кв. м под строительство гостиницы, спорткомплекса и причала, а также сдачи ряда участков в аренду МУ «Городской молодежный центр», ООО «Виктория», ООО «Энергоавтомат», ООО «Эко строй» и другим организациям. Среди нарушений, допущенных городской администрацией при выделении этих участков, значится и то, что на них не были проведены конкурсы.
Одновременно мэр города Борис Скрынников попытался опротестовать в областной прокуротуре легитимность закона о передаче 90% воронежской земли под контроль губернатора, но безуспешно. Исполнение закона, по мнению городских чиновников и некоторых участников рынка, сопряжено с рядом трудностей и частично привело к стагнации на строительном рынке города. «Область забрала у городской администрации все функции в сфере распоряжения земельными участками - от архива до права проведения торгов, однако пока не имеет возможности полноценно работать, - отметил председатель Комитета по земельным отношениям городской мэрии Борис Супренок. - Сегодня землепользователи обращаются в область, но она пока не может управлять процессом. Их отсылают ко мне, но ведь нам это запретили. У области нет нормативной базы и квалифицированных специалистов, а в итоге страдают люди». С Супренком согласны представители некоторых строительных организаций, которые говорят, что областные чиновники не сумеют наладить подготовку инженерной инфраструктуры реализуемых участков под строительство жилья. «Раньше на нас вешала эти функции мэрия, а теперь будет область, вот и все отличие», - уверен один из их руководителей.
Более того, по мнению Супренка, с переходом воронежской земли под контроль областных властей механизм распределения земли не станет прозрачнее. Он обнародовал пример того, как областные чиновники сами обходят закон. В этом июне в собственность был оформлен участок, на котором стоят коттеджи, принадлежащие Галине Париновой, родственнице начальника областного управления госимущества Игоря Паринова, сыну губернатора Вячеславу Кулакову и председателю Центрально-Черноземного банка Сбербанка РФ Александру Соловьеву. Если бы приватизация прошла не по кадастровой, а по рыночной цене, выкуп права собственности обошелся бы почти в 150 раз дороже. Данный факт нельзя назвать прямым нарушением закона, просто при подготовке документов на приватизацию земли чиновники закрыли глаза на тот факт, что приватизация проводится не по рыночной, а по кадастровой стоимости.

Укрепление позиций.
В городе развернулась широкомасштабная антикоррупционная кампания. С шокирующими цифрами обратился к общественности гендиректор ОАО «Домостроительный комбинат» Александр Трубецкой (компания занимает примерно 38% местного строительного рынка, председателем ее совета директоров является депутат облдумы Сергей Лукин). По его данным, в Воронеже в 2005 году через аукцион было выделено всего три земельных участка для строительства жилья из практически 100 существующих. «Остальные участки выделяются для физических лиц под индивидуальное строительство, и для этого, в соответствии с новой редакцией статьи 30 Земельного кодекса, не обязательно проводить аукцион. Затем несколько физических лиц объединяются и начинают строить многоквартирный дом, - говорит он, - в большинстве случаев выделение участков идет без соответствующего сообщения в СМИ - это прямое нарушение ЗК».
Депутат областной думы и главный владелец второй после ДСК строительной компании «Воронеж-дом» Петр Семенов так прокомментировал ситуацию: «Губернатор говорит о нехватки стройплощадок. У нас наблюдается, скорее, дефицит прозрачности распределения земель. Участки выделяются без проведения аукциона физлицам, а потом они продают их нам, но уже по московским ценам... Именно такая ситуация привела к тому, что в Воронеже строительный рынок резко сократился, мелкие компании просто не выживают. Мне жаль, к примеру, ЗАО "Монолитстрой", ООО "Строймонтаж-99" (компании закрылись, продав свое имущество другим игрокам. - ББ). Как видите, практически законным путем можно вполне обходиться и без аукционов... А теперь сами думайте, способствуют ли новые поправки в ЗК большей прозрачности распределения участков».
Впрочем, Семенов сказал, что воронежские строители только выиграют от реформы, так как теперь облдума намерена систематически проверять деятельность областных властей, чтобы не допустить повторения ситуации с мэрией. Между тем, один из участников рынка, пожелавший остаться неназванным, напротив, отметил, что передача полномочий по распоряжению землей областным властям привела к еще большей монополизации строительного рынка. Он предположил, что крупные игроки, контролируемые депутатами облдумы, - «Воронеж-дом» и ДСК - получили еще больше преференций в приобретении земельных участков, так как их руководство известно лояльностью к губернатору Владимиру Кулакову и его окружению. К тому же, как он полагает, обязательное проведение аукционов было введено очень поздно, по крайней мере, для Воронежа. По его мнению, рынок и земля уже поделены. Свободные участки остались только в центре города под ветхим жильем, а если говорить о земле под муниципальными предприятиями, то мэрия постаралась большую ее часть приватизировать. Окраины города уже выкуплены крупными строительными компаниями. «ДСК умудрился приобрести даже зеленую зону при выезде из города со стороны улицы Антонова-Овсеенко», - пояснил собеседник ББ.
Мелкие участники строительной отрасли уверены, что с новыми правилами Земельного кодекса в Воронеже ничего не изменится, ведь на месте перекупщиков земли, аффилированных с мэрией, появятся перекупщики от областных властей.

Чужие здесь не ходят.
В июле текущего года стало известно, что одна из крупнейших строительных компаний Москвы готова строить в Воронеже и области 1 млн. кв. м жилья в год. Компания предложила обеспечить новые дома и инфраструктурой - подвести газ, электроэнергию, водоснабжение, что, по первоначальным данным, обойдется ей в 2 млрд. рублей. «Это интересное предложение. И мы будем в этом направлении работать», - заявил Владимир Кулаков. Предложение рассматривается до сих пор.
«Особой необходимости для привлечения в Воронеж новых строительных компаний нет, - уверен председатель Союза по защите интересов строителей Воронежа Леонид Стрельников, - на строительном рынке Воронежа на сегодняшний день уже переизбыток местных компаний, между которыми идет жесткая конкуренция, в том числе и за выделение участков под строительство. Даже самые крупные игроки на рынке - ДСК, "Воронеж-дом", "Стэл-инвест", ИП "К.И.Т." - испытывают сложности с получением участков, так как земля в коммерчески привлекательных районах города давно стала дефицитом. Кроме того, строительные фирмы зачастую оказываются замешанными в скандалах, связанных с незаконным получением земли».
Тем не менее, иногородним, а порой и заруюежным инвесторам порой удается зайти в город, впрочем, не всегда успешно. Так, в прошлом году болгарская компания «Главболгарстрой» получила три участка под жилищную застройку, на которых расположены ветхие и аварийные дома, находящиеся в муниципальном жилом фонде. Основными инвесторами должны были выступить ЖСК «Новый век» и финансово-промышленная корпорация «Сан». Уже в марте текущего года «Главболгарстрой» решил уйти с воронежского рынка. Один из партнеров компании, президент финансово-промышленной корпорации «Сан» Николай Алехин, предполагает, что руководство «Главболгарстроя» решило отказаться от участия в масштабном проекте, поскольку городские чиновники не смогли выработать реально работающую схему расселения жильцов, а областные чиновники противодействовали реализации проекта. «Например, вице-губернатор Борис Китаев, по моим сведениям, убедил банки, которые выступали кредиторами, отказаться от финансового участия в проекте», - пояснил Алехин. Примечательно, что Борис Китаев является соучредителем ОАО «Строительно-финансовая группа», еще одного крупного игрока строительного рынка. Его контролируют московские бизнесмены. Компания достаточно успешно занимается домостроением в Воронеже.