Ипотечный портрет 2010
Каков портрет ипотечного 2010 года накануне его завершения? Столичные эксперты озвучили основные тенденции ипотечного рынка по итогам уходящего года и дали прогноз развития на 2011 год.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ:
- В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос вдвое ниже докризисного, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.
Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 года стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.
Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.
Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.
Одновременно происходит сужение «вилки» ипотечных ставок. Если в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.
В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).
В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года: получить ипотечный кредит стало проще.
Что касается спроса на ипотечные кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос был не только со стороны людей, которые приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет. К тому же сильны опасения, что кризис повторится.
Самая востребованная сумма ипотечного кредита на сегодняшний день составляет 3-4 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволят купить в Москве даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения.
Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн рублей кредита. Следовательно, семья с доходом в 100 тыс. может получить кредит на 4 миллиона рублей.
Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга. Есть даже банк, где считают, что заемщик может тратить на обслуживание кредита и 70% доходов. Но такие программы появились буквально недавно, и пока что они не определяют ситуацию на рынке ипотечного кредитования.
Что касается ипотечных программ для приобретения загородной недвижимости и новостроек - на рынке они сейчас также есть. В сегменте загородной недвижимости банки достаточно активно кредитуют коттеджные поселки, но особое внимание они обращают на статус земли, на которой поселок построен. Кроме того, банки возобновили кредитование новостроек, но в-основном тех, которые реализуются в соответствии с ФЗ 214. «Игры» с векселями, столь популярные на рынке новостроек до кризиса, сейчас мало каким банкам интересны.
По моему мнению, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной и банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.
При этом банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
- Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования в 2010 году, были следующие:
1. Снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых игроков, завлекающих заемщиков очень привлекательными условиями. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.
В итоге, на ноябрь 2010 года даже заемщик с усредненными показателями (не полностью подтвержденный доход, кредит на 15-20 лет, собственных средств 20-30%), планирующий купить квартиру на вторичном рынке - может получить ежегодную фиксированную процентную ставку по кредиту на уровне 10,5-13,5%; заемщик с подтвержденным доходом, 40-50% собственных средств и намерением погасить кредит в ближайшие 10-20 лет может рассчитывать на фиксированную процентную ставку от 9-12,5% в рублях. Стоит оговориться, что в период с ноября по декабрь включительно практически все банки вводят новогодние акции, которые выражаются в подарках потенциальным заемщикам в виде понижения процентной ставки и/или отмены комиссии за выдачу кредита. Однако, по моему опыту, многие банки после завершения новогодних акций ставки до прежнего уровня не поднимают.
2. Событие от 2 марта 2010 года - постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7171/09, признавшее незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.
20 марта 2010 года вступили в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам, в одностороннем порядке.
Два этих события стали дополнительными кирпичиками в фундаменте дома под названием «возвращение доверия граждан к ипотечному кредитованию».
3. В марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. В итоге сейчас для городской вторичной недвижимости стандартным стал первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости (в 2009 году он был 30% и выше), появились банки, предлагающие 15% и 10% при соблюдении некоторых условий. Минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости равен 20-30%.
4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным, в разы увеличилось количество объектов, аккредитованных банками. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.
Что касается условий кредитования, то минимальный процент по фиксированным ставкам достиг 9% годовых в рублях, от 7,45% в долларах, верхний предел колеблется между 15-16% в рублях и 12-13 % в валюте. Если брать тот же период 2009 года, то разница в ставках в сторону повышения составляет 4-5 пунктов.
Условия кредитования по сравнению с 2009 годом также изменились в лучшую сторону (снизились процентные ставки, уменьшился размер первоначального взноса, расширился спектр предлагаемых ипотечных продуктов). Требования к заемщикам стали более лояльными, банки опять готовы кредитовать бизнес и ИП; изменились и требования к объектам недвижимости, также став более лояльными. Появились ипотечные продукты, которых в 2009 году не было. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта). До кризиса банков, предлагающих плавающие или комбинированные ставки, было очень мало - в основном, иностранные банки.
Кроме того, в 2010 году вернулся на рынок обычный кредитный продукт на покупку строящегося жилья, не требующий дополнительного обеспечения. Особенно интересными с точки зрения условий кредитования (процентной ставки, размера собственных средств) программы кредитования новостроек стали во второй половине 2010 года. Однако стоит заметить, что банки по-прежнему выдают кредиты только на одобренные объекты. До момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту на 2-3 пункта выше, чем при покупке готовой квартиры; после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до уровня ставки на вторичном рынке. По некоторым продуктам или в рамках специальных акций ставки на строящееся жилье на уровне или даже ниже ставок на покупку готовых квартир.
Кредиты на покупку загородной недвижимости тоже постепенно возвращаются, ставки по ним снижаются. А вот минимальный первоначальный взнос колеблется в рамках 20-50%.
Тем не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами:
- подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом;
- не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности.
Прогнозы развития ипотечного рынка РФ в 2011 году
Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).
Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце 2008-2009 годах, уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно «новички» предлагают 3 продукта - кредит на покупку вторичной городской вторичной недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).
Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году представляются маловероятными.
Источник: PR-стиль