Как проверить качество новостройки перед заселением

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ – покупателю достается жилье в совершенно новом доме, что предполагает отсутствие проблем с инженерными системами и прочими элементами жилого здания. С другой стороны, в квартире, где до этого никто не проживал, достаточно сложно обнаружить недостатки, которые, при несвоевременном выявлении новоселу придется исправлять за свой счет. Ведь договор долевого участия предполагает не только передачу жилья владельцу в определенный срок, речь идет о своевременно оконченных работах, выполненных с надлежащим качеством. Самое время проверить качество Подписанием акта приемки-передачи квартиры действие договора с застройщиком не заканчивается, поскольку законодательство (ФЗ-214) обязывает застройщика устранять обнаруженные недостатки в течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию. Однако на деле заставить застройщика что-либо исправить после того, как квартира уже передана владельцу, довольно проблематично. Кроме того, сложно предсказать судьбу застройщика после завершения объекта, строительная компания может прекратить свое существование или перепрофилироваться под другую деятельность, заодно сменив название и учредителей. Поэтому качество квартиры в новостройке, да и самого дома – мест общего пользования, прилегающей территории, следует проверять до момента подписания акта приемки передачи. Если акт не подписан по причине обнаружения недостатков, есть реальный шанс заставить застройщика быстро устранить недоделки и оградить себя от необходимости заниматься переделками самостоятельно. Если со стороны застройщика наблюдается нежелание выполнять обязательства, указанные в договоре – его можно вынудить довести работу до конца через суд. Очевидные недочеты и скрытые дефекты Как правило, заказчик работ, в роли которого выступает дольщик, не является специалистом в проведении строительных работ и не может знать всех норм и правил, которыми должна руководствоваться строительная компания при возведении жилого здания. Поэтому новый владелец квартиры может произвести простой, но внимательный осмотр качества жилплощади (геометрию стен, высоту потолков), инженерных систем (работу батарей отопления, электросети), и прочих элементов, которые обязаны присутствовать в квартире. Подробный осмотр может выявить мелкие недочеты, которые, в свою очередь, могут служить признаками серьезных нарушений строительных норм. Смотрим внимательнее Если визуально были обнаружены любые дефекты, будущий новосел имеет право не только отказаться подписывать договор приемки-передачи, но и привлечь независимую экспертизу. Как правило, подобная услуга является платной, эксперты могут выявить многочисленные нарушения, которые застройщик будет обязан устранить (плохо работающая вентиляция, неправильно установленные канализационные трубы). В отличие от дольщика, эксперты прекрасно знают, на что следует обратить внимание. Досконально проверена будет не только квартира, но и лестничная клетка, лифтовое хозяйство, подвальные помещения, чердаки. …И еще внимательнее Очевидные недочеты при внимательном (или поверхностном) рассмотрении можно обнаружить визуально или с помощью нехитрых приспособлений и приборов. Но существует также ряд серьезных угроз, которые могут быть обнаружены только при помощи специальной аппаратуры. Речь идет о радиационном фоне, который может превышать допустимые нормы и делать помещения непригодными для жизни, а то и для нахождения в них людей вообще. В воздухе могут содержаться посторонние запахи, связанные с использованием токсичных материалов, которые были использованы застройщиком для экономии, и которые могут нанести здоровью вред (в определенной перспективе). Может быть нарушен «шумовой максимум» - громкость посторонних звуков (гул автомагистрали, звуки работающего по соседству предприятия, шум рефрижераторов магазина, работающего на нижних этажах) не должна превышать 30 децибел в ночное время и 40 децибел днем. Все перечисленное является веским основанием для того, чтобы не подписывать акт приемки-передачи, поскольку ряд недостатков устранить самостоятельно довольно проблематично, а нивелировать отдельные проблемы и вовсе невозможно. С чего начать проверку После описания возможных нарушений, у будущего владельца квартиры в новостройке может сложиться впечатление, что проверка качества является исключительно сложным процессом, который просто невозможно осуществить самостоятельно. Однако, это далеко не так – проверить качество несложно, если подходить к этому вопросу последовательно. Предварительный визит Получить первое впечатление о качестве можно еще до посещения квартиры в компании представителя застройщика. Как правило, для подписания акта день процедуры назначается заранее, и нанести предварительный визит в новостройку нужно до наступления этого события. Владельцы соседних квартир, которых легко разыскать по звукам, издаваемым строительным инструментом, с удовольствием поделятся собственными впечатлениями и расскажут о недочетах (если таковые имели место), которые были обнаружены во время приемки и последующего выполнения ремонта. Собираемся на осмотр Человеческий глаз представляет собой довольно сложный и эффективный инструмент, которого, однако, недостаточно для проведения точных замеров. Поэтому, собираясь принимать свою квартиру, необходимо захватить с собой перечень нехитрых приспособлений, которые помогут проверить качество работ: Фонарик; Рулетка; Длинная линейка; Отвес; Уровень; Зарядка для мобильного телефона; Патрон с лампочкой Начинаем осмотр Начинается осмотр квартиры еще с подъезда (подобно тому, как театр начинается с вешалки), если на стенах заметны трещины, сколы на ступенях или плохо прокрашенные трубы – можно быть уверенным, что с качеством квартиры тоже не все гладко. Специалисты рекомендуют отказываться от проведения приемки в вечернее или ночное время – осматривать квартиру лучше днем, при хорошем освещении, поскольку так легче выявить недостатки. Фонарик пригодится для детального осмотра мест, которые сами по себе плохо освещены (например, только с фонариком можно обнаружить течь батареи отопления по мокрому пятну в дальнем углу). С помощью рулетки замеряется высота потолка, а также произвольно взятые размеры стен, толщина перегородок. Стены должны быть ровными, (как впрочем, и потолок), а также иметь прямой угол по отношению к полу – это легко проверить с помощью отвеса, прислонив его к верхней части стены. Неровные стены потребуют больших расходов при проведении ремонта, кроме того, по мере выравнивания кривых стен уничтожается часть полезной площади. Также необходимо проверить наклон полов, плоскость должна быть строго горизонтальной - это можно сделать с помощью уровня. Изоляция стыков Все монтажные стыки (углы стен, края полов, потолков, оконные проемы) должны быть тщательно герметизированы, в противном случае в помещение может просачиваться уличная влага, стены могут промерзать. Признаком некачественной изоляции могут служить пятна на стыках, помимо нарушенного микроклимата плохая изоляция представляет опасность для косметического ремонта (обои в углах будут отсыревать, покрываться налетом). Плохая изоляция полов (особенно на первом этаже) может привести к постоянной сырости в квартире. Жильцам последних этажей особое внимание стоит уделить изоляции потолка и проверить качество кровли, в противном случае их ждет перманентная борьба с застройщиком за устранение протечек. Инженерные системы Осматривая инженерные системы, необходимо убедиться в их работоспособности. Электрические сети легко поверить с помощью запасенного заранее патрона с лампочкой, а розетки проверяются с помощью зарядки для мобильного телефона. Работу вытяжки можно проверить, приложив лист бумаги к вентиляционному отверстию – если лист плотно держится, то вытяжка работает как положено. Если есть сомнения, то к вентиляционному отверстию можно поднести горящую зажигалку, зажженную бумагу, пламя должно отклоняться в сторону вытяжки. Водоснабжение и отопление Во время проверки водопроводных и канализационных труб необходимо следить, чтобы на трубах отсутствовала ржавчина, а на полу и стенах - мокрые пятна. Их наличие говорит о том, что качество установки оставляет желать лучшего, и работу все равно придется переделывать. Осматривая радиаторы отопления, желательно измерить технологические расстояния. Радиаторы должны быть установлены не ближе, чем 7 см от пола, 8 см от подоконника и 2 см от стены. В противном случае теплообмен может быть нарушен, а чтобы исправить ситуацию, будет необходимо переустановить батареи правильно. Действуем по результатам Итак, допустим, что осмотр был произведен, и серьезных недостатков не выявлено, договор приемки-передачи можно подписывать. Однако если недостатки все же имеются, даже если эти недостатки незначительные, их лучше зафиксировать в приложении к акту. Ведь эти мелкие недостатки могут быть подобны вершине айсберга, и являться следствием серьезных технологических нарушений, которые были допущены при строительстве. Приложение к акту приема-передачи будет служить основанием для требований устранения значительных последствий, к которым могут привести едва заметные признаки. Так, недостаточно сильная тяга в вентиляционной шахте может быть признаком неправильного расположения труб и привести к полной остановки циркуляции воздуха. Нарушенный угол стен может являться признаком проседания фундамента. Пятна под потолком могут стать предвестником некачественной изоляции кровли, и в один прекрасный день жильцы верхних этажей могут быть вынуждены самостоятельно чинить крышу. Поэтому любые недостатки следует фиксировать и предоставлять на подпись представителю застройщика. Как быть, если возникли смутные сомнения Если же при осмотре были обнаружены значительные погрешности или заявления представителя застройщика о том, что указанные недоделки не являются серьезным основанием для отказа от подписания акта приемки-передачи, наиболее верным решением было бы не подписывать документ до проведения дополнительной экспертизы. Причем, дольщик имеет право привлечь не только экспертов для анализа качества проведения строительных работ, но и органы санитарного, экологического надзора. При отказе застройщика исправить допущенные промахи дольщик вправе обратиться в суд, где можно представить доказательства, собранные экспертной комиссией, и потребовать выполнения условий договора долевого участия в полной мере. Если по объективным причинам застройщик не в состоянии устранить проблему (например, повышенный радиационный фон на нижних этажах), суд может обязать застройщика не только вернуть средства (уплаченные за квартиру), но и выплатить компенсацию. Особый нюанс В ряде случаев застройщика сложно заставить выполнить свои обязательства, угрожая расторгнуть договор. И представители застройщика легко соглашаются вернуть средства, выплаченные при заключении договора. Это вполне обоснованно, поскольку с момента оплаты, когда здание только находилось в стадии строительства, прошло время, и на момент приемки оплаченная вами квартира стоит намного дороже. Согласно закону, при отказе дольщика от получения квартиры, застройщик обязан вернуть только те средства, которые были уплачены, не более. Поэтому отказ выгоден застройщику, ведь теперь можно продать квартиру дороже и получить дополнительную выгоду. Таким образом, если проблема не решается быстро, закономерным решением будет оформлять заявление в суд, а не пытаться «влиять» на застройщика, пугая его тем, что вы откажетесь от квартиры.