Жилье в Ярославле: потребитель выбирает «первичку»
Ярославский рынок недвижимости преодолел последствия кризиса. По итогам 2012 года объем ввода жилья ой недвижимости достиг 461,4 тыс. кв. м, что почти на 10% выше, чем в предкризисном 2007 году. И высокий спрос на ярославские новостройки сохраняется. В 2013 году власти Ярославля намерены построить 210 тыс. кв. м жилья, что меньше прошлогоднего показателя ввода (240 тыс. кв. м). При дефиците территорий под застройку в самом Ярославле застройщики активно возводят дома – преимущественно малоэтажные – в пригородах. Любопытно, что почти все строения в регионе возводятся из кирпича (из него строится 90% жилья в Ярославле и почти 100% – в пригородах). За пригородами не угнаться С начала 2013 года в Ярославле и его пригородах было сдано в эксплуатацию десять жилых домов (более 30 тыс. кв. м жилья). Лидерами по вводу новостроек в I квартале стали предместья и Фрунзенский район города, на территории которых было завершено строительство шести домов. Меньше всего жилья, как и в 2012-м, строится в Ленинском районе. На долю пригородных малоэтажных комплексов в марте 2013-го приходилось 30% от общего числа строящихся объектов. До конца года к сдаче в Ярославской области планируется более ста домов, но, как показывает опыт, вряд ли застройщикам удастся вовремя ввести в эксплуатацию все заявленные объекты. В 2012 году, например, строители с завидным постоянством переносили сроки окончания работ. Больше всего объектов по итогам 2013 года будет сдано в пригородах Ярославля, далее по объемам ввода – Фрунзенский и Дзержинский районы города. В общем объеме жилья вырастет доля домов малой и средней этажности. Правительство Ярославской области планирует к 2015 году увеличить объемы ввода жилья до 700 тыс. кв. м в год. Доля комплексной малоэтажной застройки продолжит расти. На ближайшие шесть лет запланировано строительство трех таких жилых комплексов в пригородах Ярославля, Заволжском и Дзержинском районах. Возведение одного из них начато еще в 2012 году и идет активными темпами. Один проект комплексной застройки включен в федеральную программу содействия жилищному строительству. Планируется, что стоимость квартир в «целевом жилье» будет ниже среднерыночной примерно на 20%. Сделок все больше Темпы роста платежеспособного спроса на новое жилье, весьма высокие в 2011 году (сыграл роль отложенный из-за кризиса спрос), в прошлом году замедлились. Эту ситуацию иллюстрирует увеличение числа сделок купли-продажи жилой недвижимости в регионе – на 32,5% за последние два года. Самыми высокими темпами их количество растет на первичном рынке. Также значительно увеличилась доля сделок с участием ипотечных средств на первичном рынке: в 2012 году каждый пятый договор долевого участия был заключен с использованием кредита. Любопытно, что на вторичном рынке жилья ситуация с заемными средствами развивалась иначе: доля «кредитных» сделок в 2012 году на 1,6% больше, чем в 2011-м, но при этом почти в два раза меньше, чем в 2010-м. Это можно объяснить тем, что потребитель, оформляя ипотеку, предпочитает покупать новое – и более комфортное – жилье. А покупатель, рассчитывающий только на имеющиеся средства, выбирает из доступных на рынке предложений – в соответствии со своими возможностями. Цена жилищного вопроса В марте 2013 года в Ярославле на разных стадиях строительства находилось более 130 домов, жилье продавалось примерно в 70 объектах. В 18% строящихся зданий все квартиры уже проданы. В некоторых строящихся домах продажи еще не начаты или временно приостановлены. В начале марта средняя цена предложения «первички» в городской черте Ярославля составляла 47,2 тыс. руб. за кв. м (рост с декабря 2012 года на 1,81%.) При этом цена квадратного метра в самом дорогом Кировском районе города была более чем в два раза выше, чем в самом «дешевом» Заволжском. Средняя цена предложения в пригородах Ярославля в то же время составляла около 40 тыс. руб. за кв. м (рост с конца 2012 года на 4,3%). Динамика цен на первичном рынке вызвана более высокой степенью готовности объектов и скромным числом новых «квадратов», выведенных в продажу. Достаточно новым явлением для Ярославля стало поступление на рынок квартир в домах, возведенных застройщиком без привлечения средств дольщиков. Обычно квартиры на «первичке» начинают продаваться еще на стадии котлована. Еще одной тенденцией последнего времени стал рост предложения на рынке в сегменте таунхаусов и малоквартирных домов. В отличие от квартир, таунхаусы большей частью сдаются в области без отделки. Ближе к реальному спросу В марте средняя площадь однокомнатной квартиры в строящемся доме составляла 44,5 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, трехкомнатной – 93,5 кв. м. Год назад жилье в Ярославле в новостройках предлагалось больших размеров (средняя «однушка» – 44,9 кв. м, «двушка» – 66,4 кв. м, «трешка» – 96 кв. м). За год в регионе наметилась тенденция к уменьшению средней площади новых квартир, благодаря чему они стали ближе по площадям к запросам большинства потребителей. Хотя в целом перекос в сторону квартир большой площади пока сохраняется, что делает жилье в новостройках менее доступным для массового потребителя. В целом же положение на первичном рынке жилья Ярославля можно оценивать достаточно позитивно. При сохранении стабильной ситуации в экономике можно ожидать значительных темпов роста строительства и развития долевого строительства.